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從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化以及馬太效應(yīng)的凸顯，要求房企在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)進(jìn)一步把控好風(fēng)險(xiǎn)。如何跑得快的同時(shí)還能跑得穩(wěn)成為房企必修課，“地產(chǎn)黑馬”中國奧園或許能夠提供借鑒。

奧園集團(tuán)管理層

8月20日，奧園發(fā)布了2018年中期業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，今年1-6月，公司完成合同銷售人民幣402.9億元，同比增長143%；其中，6月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售人民幣119.7億元，再創(chuàng)單月銷售新高。同時(shí)，根據(jù) CRIC 數(shù)據(jù)，從2014年到2017年，奧園的銷售規(guī)模排名由64位一路上升至40位，銷售額也由122.2億元上升至455.9億元，年復(fù)合增長率高達(dá)55%。在規(guī)模不斷增長的同時(shí)，奧園的行業(yè)地位也不斷提高。CRIC 數(shù)據(jù)顯示，一年前的2017年上半年，奧園以165億的銷售排名行業(yè)第47位，而一年后2018年上半年，憑借著半年403億的合約銷售額，奧園的行業(yè)排名躍升到第33位。速度與安全不一定是相悖的。

在規(guī)�？焖贁U(kuò)張的道路上，不少房企狂飆突進(jìn)是以加杠桿放大風(fēng)險(xiǎn)犧牲公司的安全性為代價(jià)，然而奧園在擴(kuò)張的同時(shí)，獲得了國際資本市場對(duì)其成長性和安全性的雙重認(rèn)可。8月13日，惠譽(yù)上調(diào)奧園評(píng)級(jí)展望，由“穩(wěn)定”調(diào)升為“正面”，并確認(rèn)企業(yè)信貸評(píng)級(jí)為“BB-”。這是奧園繼2016及2017年先后獲惠譽(yù)、穆迪及標(biāo)普三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)企業(yè)信貸評(píng)級(jí)后再一次獲得上調(diào)評(píng)級(jí)。

連續(xù)三年獲得國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)信貸評(píng)級(jí)，這在行業(yè)整體負(fù)債率居高不下、大環(huán)境融資渠道收緊、房企普遍資金鏈緊繃的情境下顯得尤為珍貴。這可能也是最近三年唯一獲得三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連續(xù)上調(diào)評(píng)級(jí)的規(guī)模房企。

惠譽(yù)報(bào)告指出，這次調(diào)升評(píng)級(jí)展望反映了奧園2018年能夠?qū)崿F(xiàn)超過人民幣600億元的權(quán)益合同銷售，也反映了其日益多元化的區(qū)域分布及快速開發(fā)策略的執(zhí)行能力。

奧園中報(bào)顯示，公司上半年銷售大增143%，凈利潤則大幅增長超過72%，綜合借貸成本穩(wěn)定在7.3%，顯示出快速開發(fā)策略的執(zhí)行能力、穩(wěn)健的盈利能力及良好的安全把控能力。

奧園集團(tuán)業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場

（一）高速成長

信貸評(píng)級(jí)所評(píng)價(jià)的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)主體按合同約定如期履行債務(wù)或其他義務(wù)的能力和意愿，揭示受評(píng)對(duì)象違約風(fēng)險(xiǎn)的大小，是對(duì)一個(gè)企業(yè)在成長性和安全性等全方位的權(quán)威綜合評(píng)價(jià)�；葑u(yù)、穆迪及標(biāo)普是國際公認(rèn)的三大國際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)�；葑u(yù)在上調(diào)奧園評(píng)級(jí)展望的報(bào)告中指出，奧園的銷售動(dòng)力強(qiáng)勁，2018年上半年銷售出色，全年目標(biāo)的完成率較高。今年上半年，樓市全面調(diào)控下商品房銷售增速連續(xù)下滑、行業(yè)集中度不斷提升，但奧園還是取得了不錯(cuò)的成績。

根據(jù) CRIC 數(shù)據(jù)，奧園約400億元的銷售額在房企上半年銷售額排行榜上位列第33位。超過140%的銷售額同比增速，已經(jīng)遠(yuǎn)高于全國商品房12%的銷售額增長及在港上市的主要內(nèi)房企業(yè)44%的平均增長。而截至到今年7月底，奧園合同銷售已達(dá)人民幣463.1億元，同樣同比增長約143%，合同銷售額已超過2017年全年的455.9億元。

值得注意的是，奧園已完成全年銷售目標(biāo)的63%，合同銷售金額權(quán)益比亦保持84%的較高水平。以2018 年可售資源1200 億作考慮，奧園完成全年目標(biāo)730億元的銷售幾乎沒有懸念。

在盈利方面，奧園同樣增長迅速。報(bào)告期內(nèi)，奧園實(shí)現(xiàn)毛利潤人民幣39億元，同比增長78%；凈利潤人民幣14.8億元，同比增長72%，歸屬上市公司股東的核心凈利潤約人民幣11.6億元，同比增長57%。在反應(yīng)房企盈利能力的關(guān)鍵性指標(biāo) -- 核心利潤率方面，奧園繼續(xù)保持行業(yè)較好水平。報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率約28.6%。

從中長期來看，規(guī)模的擴(kuò)大和盈利的提升有賴于充足的土地儲(chǔ)備。截至2018年6月30日，奧園集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約3001萬平方米。總貨值約人民幣3275億元，權(quán)益比約81%。奧園集團(tuán)多元化拿地方式有效地降低了土地成本。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，奧園平均土地成本約每平方米人民幣2143元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這是已經(jīng)披露中報(bào)的房企中土地成本最低的。

奧園集團(tuán)業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場

（二）穩(wěn)健前行

除了看到奧園業(yè)績強(qiáng)勁，良好的財(cái)務(wù)狀況和合理的投資布局背后的安全性亦是國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看好奧園的原因之一。從去年開始，房企的融資渠道就開始全面收緊，資信不足的中小房企和風(fēng)格激進(jìn)的高負(fù)債房企獲取銀行信貸受到限制，非標(biāo)融資逐漸減少。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》顯示，今年4月以來，200多只、上千億債券取消或推遲發(fā)行，債券融資難度增加波及地產(chǎn)行業(yè)。在“去杠桿”和“房住不炒”政策基調(diào)下，房企融資繼續(xù)面臨艱難時(shí)刻。在寒冬中，才能體現(xiàn)房企的安全邊際。于奧園而言，多元化的融資和合理的負(fù)債水平大幅提升了公司的避險(xiǎn)能力，這一點(diǎn)也在上調(diào)的信貸評(píng)級(jí)中得到反映。

奧園中報(bào)顯示，截至2018年6月30日，公司的凈負(fù)債率為67.5%，處于行業(yè)合理水平；綜合借貸成本7.3%，保持穩(wěn)定。奧園還通過境外俱樂部貸款及美元債、境內(nèi)公司債等多元化渠道募得資金，確保資金的安全性。

中報(bào)顯示，今年以來，奧園與南洋商業(yè)銀行、恒生銀行、工銀亞洲、永隆銀行等銀行簽訂合共約32億港元的三年期境外俱樂部貸款，年息為三個(gè)月香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)加3.95%。同時(shí)，也先后成功完成三筆美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行及增發(fā)，合共募集資金6億美元。境內(nèi)外資本市場融資渠道通暢，多元的融資方式、穩(wěn)定的借貸成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了奧園高速發(fā)展下高質(zhì)量的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

事實(shí)上，奧園的財(cái)務(wù)狀況一向穩(wěn)健。安信國際證券研報(bào)顯示，公司2017的年債務(wù)對(duì)銷售比為92%，較在港上市的中型發(fā)展商之平均值（106%）低出不少。此外，公司截至2017年底的凈債務(wù)對(duì)總權(quán)益比率只有56%，大幅低于行業(yè)平均值83%。

高度決定視野，眼光決定未來。對(duì)于市場的判斷是一家房企的真正功力所在，決定了企業(yè)長期發(fā)展?jié)摿Φ母叩�。從過去幾年來看，奧園業(yè)績的成長和安全也有賴于合理的投資布局和區(qū)域深耕。從布局上來看，起家于華南的奧園除了大本營以外，也開始向全國開展布局，分散地域風(fēng)險(xiǎn)。

公司在2017年在30多個(gè)城市新增了58塊土地，當(dāng)中有36塊土地位處位華南區(qū)以外的新增城市，例如成都、西安 、泉州等。券商研究報(bào)告認(rèn)為，公司一方面能夠享受較低的土地價(jià)格，另一方面亦受惠于三四線城市對(duì)房產(chǎn)需求上升。券商研究報(bào)告還顯示，在衡量到行政資源、推盤供應(yīng)及當(dāng)?shù)匦枨蠛�，每個(gè)城市每年能夠做到30至40億的銷售是一個(gè)比較合理及優(yōu)化的局面。

在規(guī)模效應(yīng)的助力之下，奧園集團(tuán)貫徹快速增長與高質(zhì)量發(fā)展并重的原則，面對(duì)集中度提高的行業(yè)環(huán)境及不確定性增加的宏觀格局，可能會(huì)繼續(xù)走得更快更穩(wěn)。