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 兼顧體驗(yàn)視角與資管視角的空間創(chuàng)新評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，讓凱德旗下項(xiàng)目的有限空間正在煥發(fā)出無(wú)限精彩。這不僅是一次對(duì)企業(yè)方向的明確，更是對(duì)行業(yè)發(fā)展方向的再一次引領(lǐng)。

共享單車、長(zhǎng)租公寓、新零售物種、互聯(lián)網(wǎng)咖啡、網(wǎng)紅店……近年層出不窮的商業(yè)新概念，似乎一直游走在資本熱捧和資本泡沫之間。

被資本追逐時(shí)，“席卷式”開店引發(fā)著現(xiàn)象級(jí)消費(fèi)，當(dāng)資本走入理性，閉店、退市的消息又不絕于耳。

作為眾多商業(yè)新概念的“落腳地”，國(guó)內(nèi)的商用物業(yè)市場(chǎng)同樣經(jīng)歷著史無(wú)前例的“創(chuàng)新速度”。然而，社交平臺(tái)上的自拍圖很美，每季度上交的財(cái)務(wù)報(bào)表卻不美。

與高昂投資額相匹配的，只有巨大的運(yùn)營(yíng)成本。當(dāng)“止損”成為創(chuàng)新之后首要面對(duì)的問(wèn)題，就意味著這些“所謂的”創(chuàng)新更多是新消費(fèi)大勢(shì)之下的“概念制造”，其核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是某些專業(yè)技術(shù)與資產(chǎn)管理技能。

靠風(fēng)口“賞飯”，而非靠專業(yè)“吃飯”，這不是行業(yè)未來(lái)的出路。

為此，一直以來(lái)憑借“資管專業(yè)性”而著稱的凱德集團(tuán)率先向“套路式創(chuàng)新”say no，在深耕中國(guó)25載之際，站在集團(tuán)戰(zhàn)略高度制定了一套兼顧體驗(yàn)視角與資管視角的空間創(chuàng)新評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并在集團(tuán)內(nèi)部開展了為期近四個(gè)月的“創(chuàng)出無(wú)限精彩”創(chuàng)新Space大賽。由此激發(fā)出的，不僅是全國(guó)各地一個(gè)個(gè)“叫好又叫座”的空間新場(chǎng)景，更為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了豐富而具有借鑒意義的參考模板。

從“單挑兒”到“抱團(tuán)兒”-- 戰(zhàn)略高度的創(chuàng)新內(nèi)涵

一項(xiàng)物業(yè)就如同一個(gè)“連接器”，一端聯(lián)系著需求方 -- 使用者、體驗(yàn)者，另一端聯(lián)系著供給方 -- 開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商。

在如今高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，面對(duì)需求更新速度的加快，項(xiàng)目想要不斷升級(jí)體驗(yàn)感受，就要依靠不斷的投入去改造、優(yōu)化。只有具備盈利與長(zhǎng)期增值潛力的項(xiàng)目，才能進(jìn)入“投入-升級(jí)-好評(píng)-價(jià)值提升”的良性循環(huán)中。

這也是此次凱德在集團(tuán)層面發(fā)起空間創(chuàng)新大賽，并在一開始便制定了詳細(xì)、規(guī)范、統(tǒng)一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的初衷。

仔細(xì)觀察可以看到，凱德集團(tuán)提出的五項(xiàng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)全面涵蓋了需求方、供給方的主要訴求。

一是空間創(chuàng)新要快速跟進(jìn)消費(fèi)習(xí)慣的變化：

• 維度1 -- “顏值”維度：視覺(jué)設(shè)計(jì)。顏值經(jīng)濟(jì)當(dāng)?shù)�，富于驚喜感的第一印象才能“抓人”。
• 維度2 -- 感受維度：場(chǎng)景創(chuàng)意。真正解決了消費(fèi)痛點(diǎn)的創(chuàng)新才稱得上“有創(chuàng)意”，才能帶來(lái)深度體驗(yàn)、反復(fù)體驗(yàn)的可能。

二是必須時(shí)刻以資產(chǎn)管理的視角，對(duì)空間創(chuàng)新的投資進(jìn)行審視性、謹(jǐn)慎性考量：

• 維度3 -- 數(shù)字化維度：凱德星會(huì)員指標(biāo)。數(shù)字化平臺(tái)是串聯(lián)人、貨、場(chǎng)的基礎(chǔ)，是尋求未來(lái)增長(zhǎng)曲線的基礎(chǔ)。
• 維度4 -- 中短期經(jīng)營(yíng)效益維度：租賃收入。著眼于提升每一寸空間的運(yùn)營(yíng)效率，獲得更高坪效與租金收入。
• 維度5 -- 中長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值維度：投資回報(bào)。以整體空間價(jià)值的提高，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與品牌價(jià)值提升。

非量化指標(biāo)與量化指標(biāo)相結(jié)合，最大化保障了旗下每一個(gè)項(xiàng)目都能具備持續(xù)可期的發(fā)展前景。以至于可以說(shuō)，這不只是一套比賽評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，更是一套新消費(fèi)時(shí)代關(guān)于空間創(chuàng)新的“新實(shí)操手冊(cè)”，關(guān)乎需求端的體驗(yàn)感受，更關(guān)乎項(xiàng)目與企業(yè)自身的價(jià)值。

同時(shí)，包括三大業(yè)務(wù)線、四大賽區(qū)的33個(gè)參評(píng)空間創(chuàng)新案例在內(nèi)，凱德集團(tuán)正在持續(xù)激勵(lì)內(nèi)部各種業(yè)態(tài)類型項(xiàng)目之間的交流與學(xué)習(xí)，從而以最快的速度將創(chuàng)新從“口號(hào)”落地為實(shí)際體驗(yàn)，將增值從“愿景”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢娼鸢足y”。

借此夯實(shí)的，是凱德集團(tuán)視為商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的“資管能力”，也是凱德品牌價(jià)值的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

從常規(guī)體驗(yàn)到意外之喜 -- 恰為所需的價(jià)值重塑

做商業(yè)=做個(gè)有主題概念的場(chǎng)景，這幾乎已被視為一項(xiàng)行業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)”。以至于當(dāng)一眾主題街區(qū)、IP活動(dòng)等紛紛進(jìn)入同質(zhì)化創(chuàng)新瓶頸，運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目就如同一場(chǎng)披著“場(chǎng)景外衣”的資本擴(kuò)（燒）張（錢）游戲。

早已具有了“場(chǎng)景免疫力”的消費(fèi)者，甚至不再拍照發(fā)圈，流量、粘性、收益更無(wú)從而談。

事實(shí)上，大家應(yīng)當(dāng)辨別清楚場(chǎng)景的“真”與“偽” -- 真正的空間場(chǎng)景化，必須是恰為所需的（實(shí)際解決了消費(fèi)者需求痛點(diǎn)），才能借由形式創(chuàng)造體驗(yàn)可能。

這從此次凱德空間創(chuàng)新大賽中獲獎(jiǎng)的購(gòu)物中心身上便可一探究竟。

場(chǎng)景體驗(yàn)的全面營(yíng)造

在冬季氣候漫長(zhǎng)的哈爾濱，凱德廣場(chǎng)·學(xué)府繼打造出全市首個(gè)自然風(fēng)情景觀、全市購(gòu)物中心最大的可人工潛水喂養(yǎng)海水魚缸等特色差異化場(chǎng)景之后，將B1層改造為區(qū)域首家文藝潮食主題街區(qū) -- “天空之外 BEYOND THE SKY”。

凱德廣場(chǎng)-學(xué)府B1層“天空之外”主題街區(qū)

星空、云朵及眾多隨處可見的精致溫馨布景，給定位為時(shí)尚潮流的學(xué)府項(xiàng)目營(yíng)造出文藝、夢(mèng)幻、有情調(diào)的空間氛圍。不只如此，其體驗(yàn)吸引力還來(lái)自于包含餐飲、美妝、生活方式等業(yè)態(tài)在內(nèi)的20余個(gè)全市首進(jìn)品牌。

從環(huán)境到內(nèi)容，當(dāng)關(guān)乎體驗(yàn)的全方位節(jié)點(diǎn)都與項(xiàng)目的目標(biāo)年輕客層相對(duì)味，收獲人氣與業(yè)績(jī)也就自然而然。B1層改造之后的年租金提升超過(guò)50%，也讓項(xiàng)目在此次評(píng)選中包攬 “頂”點(diǎn)獎(jiǎng)（終極決賽中評(píng)委票選第一名）和“金算盤”獎(jiǎng) （投資回報(bào)和租金收入得分最高）兩項(xiàng)榮譽(yù)。

解決痛點(diǎn)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新

在凱德看來(lái)，創(chuàng)新思維的基礎(chǔ)是對(duì)消費(fèi)者最本質(zhì)需求的清晰認(rèn)知。特別是隨著客群細(xì)分與需求細(xì)化，更多與生活方式息息相關(guān)的個(gè)性化需求值得被關(guān)注。

為此，當(dāng)人們看重自然與健康，此次獲得 “好”點(diǎn)獎(jiǎng)（終極決賽中評(píng)委票選第三名）的上海長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)將東區(qū)8樓原本空置的樓頂和物業(yè)用房，與萬(wàn)禾都市農(nóng)場(chǎng)合作進(jìn)行改造，打造成為一個(gè)與有機(jī)美食等相復(fù)合的“健康生活綜合體”，創(chuàng)造出一個(gè)向上吸引客流的“利器”。

長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)屋頂萬(wàn)禾農(nóng)場(chǎng)

當(dāng)人們看重生活品質(zhì)，武漢凱德·西城利用原本位置欠佳的區(qū)域改造成為國(guó)際少兒馬術(shù)俱樂(lè)部，并在B1層打造了解決白領(lǐng)早餐問(wèn)題的八點(diǎn)早市“CASEY秘食”。

當(dāng)人們看重運(yùn)動(dòng)，蘇州中心商場(chǎng)北區(qū)頂層及樓頂引入知名運(yùn)動(dòng)館品牌洛克公園，成為全市的“最美球場(chǎng)”。

當(dāng)人們看重生活美學(xué)，北京來(lái)福士中心與地鐵相連的B2層被打造成為具有文化藝術(shù)品味的體驗(yàn)式共享空間“趣品廊Curio Lounge”。

更為難得的是，在這些全新的空間中，凱德正在承擔(dān)起更多公共服務(wù)功能。也正是這種“由人出發(fā)，回饋于人”的經(jīng)營(yíng)理念，讓凱德真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)商業(yè)空間的價(jià)值重塑，讓人們“有的逛，值得留，還愿來(lái)”。

從關(guān)系“孤島”到社群共享 -- 高效連接的辦公生態(tài)

面對(duì)工作與生活的邊界趨于模糊，不止于升級(jí)生活方式，凱德的空間創(chuàng)新同樣致力于優(yōu)化人們的辦公方式。

從跳脫傳統(tǒng)格子間束縛，到破除標(biāo)準(zhǔn)辦公樓內(nèi)人與人、企業(yè)與企業(yè)之間有如“孤島”般的關(guān)系隔閡，辦公活力的釋放與空間效率的提升，正在打開一個(gè)前所未有的辦公圖景。

面向未來(lái)的辦公生態(tài)

年輕一代成為職場(chǎng)主力軍，辦公空間的靈活化策略越發(fā)重要。為了打破封閉式溝通環(huán)境，凱德也在共享辦公場(chǎng)景做出更為積極的嘗試。

這在此次獲獎(jiǎng)的辦公項(xiàng)目上都有所體現(xiàn)：

• “妙”點(diǎn)獎(jiǎng)（終極決賽中評(píng)委票選第二名）：上海來(lái)福士廣場(chǎng)共享社群
• “創(chuàng)天地”獎(jiǎng)（辦公空間創(chuàng)新綜合得分最高）：騰飛大廈奕橋（Bridge+）共享辦公空間
• “最具人氣”獎(jiǎng)（決賽前于凱德集團(tuán)官微線上投票獲得最高票數(shù)）：凱德·國(guó)正中心辦公空間改造

值得一提的是，有別于通常意義的共享辦公品牌，凱德在旗下辦公樓所打造的共享辦公空間，并非作為單獨(dú)業(yè)態(tài)而經(jīng)營(yíng)。

“我們把共享辦公空間看作一種增值服務(wù)，在辦公樓中設(shè)立多元的共享空間，去更好地匹配辦公樓內(nèi)的靈活、個(gè)性化需求，從而完善整個(gè)辦公生態(tài)體系”。

從負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的凱德集團(tuán)總裁羅臻毓的闡述中可以看到，出發(fā)點(diǎn)的不同，讓凱德的共享辦公得以與標(biāo)準(zhǔn)辦公空間相輔相成，成為需求可協(xié)調(diào)、盈收互促進(jìn)的新形態(tài)，從而也就帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)層面組合模式、盈利模式的差異。

改造之后，上海來(lái)福士廣場(chǎng)共享空間使用率超過(guò)60%，騰飛大廈商業(yè)裙樓可租賃面積增加3,000多平方米，租金提升超過(guò)75%，凱德·國(guó)正中心的共享辦公空間吸引了眾多充滿活力的初創(chuàng)企業(yè)，可以說(shuō)是成績(jī)斐然。

有效激發(fā)的社群活力

靈活空間之上，凱德還格外重視“以內(nèi)容激活社交，以社交構(gòu)建社群，以社群創(chuàng)建生態(tài)”的連接策略，基于具有認(rèn)同感的辦公樓社群文化，打造出一個(gè)健康的辦公生態(tài)圈。

例如在上海來(lái)福士辦公樓2樓次大堂，全新引入的UNIBROWN由心咖啡將原本閑置的角落，轉(zhuǎn)變?yōu)榧�“社群活�?dòng)、商務(wù)服務(wù)、無(wú)人零售、精品咖啡”于一體的多功能社交空間。

國(guó)正中心也通過(guò)租戶答謝日、白領(lǐng)午間課堂等會(huì)員活動(dòng)，有效激活社群。樓宇內(nèi)辦公人士、企業(yè)之間的活化聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)造出了1+1>2的成效。

數(shù)字賦能的共享平臺(tái)

在凱德集團(tuán)看來(lái)，數(shù)字化戰(zhàn)略的意義“一方面要做到賦能今天，另一方面要做到引領(lǐng)未來(lái)”。而能夠?yàn)槎喾N場(chǎng)景提供解決方案的凱德集團(tuán)旗下數(shù)字化平臺(tái)凱德星，正在成為樓宇內(nèi)“物聯(lián)”、“人聯(lián)”的紐帶。

借助凱德星，如刷臉進(jìn)門、藍(lán)牙門禁、自助打印、APP預(yù)定共享會(huì)議室、APP報(bào)名社區(qū)活動(dòng)、凱德星積分兌換優(yōu)惠等諸多功能都得以一并實(shí)現(xiàn)，將人與空間的交互進(jìn)行充分結(jié)合，刺激辦公樓活躍率。

憑借最高達(dá)到72%的辦公樓用戶活躍度，上海來(lái)福士廣場(chǎng)也因此摘得“智多星”獎(jiǎng)（凱德星平臺(tái)以及會(huì)員指標(biāo)得分最高）。

租戶重組的配套服務(wù)

于此之外，服務(wù)于辦公業(yè)態(tài)的配套商業(yè)空間，同樣也通過(guò)空間創(chuàng)新、場(chǎng)景再造成為提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的加分項(xiàng)。

比如重新定位的騰飛大廈商業(yè)裙樓，引入多家 “首店”入駐1-2層，加之整體外觀與中庭空間的設(shè)計(jì)優(yōu)化，項(xiàng)目已成為區(qū)域潮店新地標(biāo)。

改造后的上海騰飛大廈內(nèi)部

上海來(lái)福士廣場(chǎng)則與知名建筑事務(wù)所“murmurlab”合作，將1層通道后區(qū)改為超級(jí)猩猩劇院主題店，全新的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景不僅榮獲2019年健身空間設(shè)計(jì)大賽優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，更讓這里成為“人氣收割機(jī)”。

如今，凱德旗下辦公樓已經(jīng)形成“潮流外型+優(yōu)質(zhì)配套+高效社群+全面辦公體系”的全新辦公生態(tài)，徹底顛覆舊貌與傳統(tǒng)，以體驗(yàn)滿意度、溝通效率、辦公活力的最大化推動(dòng)空間使用價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)值的最大化，創(chuàng)造著全新的商業(yè)模式。

事實(shí)上，包括凱德旗下雅詩(shī)閣也逐步推出多種風(fēng)格的服務(wù)公寓主題房在內(nèi)，凱德對(duì)空間價(jià)值的深挖已經(jīng)滲透在其辦公樓、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)公寓等多元業(yè)態(tài)上。

面向未來(lái)的主動(dòng)思考與積極變革之下，于項(xiàng)目而言，有限空間正在煥發(fā)出無(wú)限精彩；于企業(yè)而言，凱德的企業(yè)創(chuàng)新文化、創(chuàng)新氛圍、創(chuàng)新基因得以不斷強(qiáng)化。這不僅是一次對(duì)企業(yè)方向的明確，更是對(duì)行業(yè)發(fā)展方向的再一次引領(lǐng)。

對(duì)于#凱德，更精彩#的年度品牌主題，凱德集團(tuán)已經(jīng)以真正的城市更新伙伴身份，做出了最佳詮釋。