六度影院鲁鲁片在线看_亚洲av无码乱码国产精品_国产精品一二三入口播放_国产一区二区不卡高清更新

編前語：經濟下行壓力持續(xù)加大，中國房地產市場接下來將如何發(fā)展再次成為當前熱議領域�！镀招拧へ斀浵挛绮琛诽貏e推出了“不動產專題”，為廣大投資者從宏觀到微觀、從過去到未來，詳細剖析中國房地產市場的發(fā)展機遇，帶您讀懂中國房地產行業(yè)以及其蘊藏的投資機遇�！安粍赢a”系列專題第一期，普信資產邀請到經濟學博士、征和鼎新金融研究院院長尼楚君，為我們帶來房地產市場投資機會的分析和展望。

尼楚君

征和鼎新金融研究院院長，經濟學博士

“房住不炒”是當前房地產政策總基調

當前房地產政策總基調是 “堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效機制”。“房住不炒”是中央領導小組于2016年底在中央經濟工作會議上首次提出，之后幾年一直保持該基調不變，尤其2019年，從兩會到年底中央經濟工作會議的歷次會議中，多次重申此基調。

“房住不炒”提出背景主要有兩方面的考慮：一方面從對實體經濟的影響考慮，房地產過熱，市場預期房價永遠是漲的，資金過多流入房地產，各行各業(yè)都跨入房地產領域，第二產業(yè)中各省工業(yè)數(shù)據(jù)占比不超過20%，經濟結構畸形發(fā)展，對實體經濟造成了較大沖擊；另一方面從系統(tǒng)性金融風險考慮，房地產過熱引發(fā)系統(tǒng)性金融風險快、直接且深遠，這緣于房地產產業(yè)鏈與金融相互依存度較高。

房地產發(fā)展的七個階段

對房地產政策調控一直是作為調控經濟發(fā)展的工具，所以我們可以直觀看到房地產政策調控與經濟發(fā)展變化有直接關系，即經濟過熱，采取緊縮政策；經濟衰退，采取寬松政策。國家主要通過利率政策、信貸政策、限購政策、限售政策、限價政策、稅收政策、房企融資政策、土地政策、住房保障政策等九大類政策多種政策工具來進行房地產調控，且細化政策工具及組合越來越多。

第一階段，從1980年到1998年，房地產市場發(fā)展萌芽期，房地產政策也處于摸索階段，對經濟拉動作用不明顯，但土地法、房企、交易所的出現(xiàn)為之后發(fā)展奠定基礎。

第二階段，從1998年到2003年，房地產政策采取寬松政策，為應對亞洲金融危機，促進經濟增長。調控效果，房地產銷售面積和銷售額年復合增長率分別為23.11%和29.10%。

第三階段，從2003年到2008年，房地產政策采取趨緊政策，為防止中國加入世貿組織后經濟過熱。調控手段較為柔和，房價持續(xù)上升。此階段，2005年新舊“國八條”的提出，此后，又推出“國六條”、“國四條”，但調控效果不顯著。

第四階段，從2008年9月到2009年12月，房地產政策寬松，為應對全球金融危機；調控效果顯著，房價在6個月內累計上升17.5%。

第五階段，從2009年12月到2014年3月，房地產政策從緊，主基調是“遏制房價快速上漲”，以解決因房地產過熱嚴重影響到民生發(fā)展問題；但中間為應對中國經濟增速破8的局勢，房地產政策略松，房價累計上漲百分之十以上。

第六階段，從2014年4月到2016年12月，房地產政策全面寬松，以應對經濟增長跌破7的下行壓力；調控效果，房價累計上漲36.9%，但政策滯后性較明顯。

第七階段，從2016年12月底至今，房地產政策調控力度越來越緊，主基調房住不炒、因城施策，防止系統(tǒng)性風險、去杠桿，保證經濟發(fā)展質量，保障房地產市場健康發(fā)展。

房地產政策走向分析與判斷

疫情出現(xiàn)后到全球疫情大流行，原油暴跌，美股多次熔斷，全球大部分國家資本市場都出現(xiàn)問題，各國不斷推出甚至有些國家無底線推出財政政策、貨幣政策各種手段救市，讓整個資本市場陷入深度恐慌和迷茫，這時我們對房地產市場擔心分為兩極：一極是寬松政策是否會帶來房地產價格非理性上漲；另一極是全球資本市場波動會不會引發(fā)中國房地產泡沫的破滅，像08年全球金融危機導火索兩美的破滅，像日本房地產泡沫破滅。那么，疫情后房地產未來在哪里？房地產政策會不會發(fā)展轉變？

到目前為止，我們沒有看到房地產政策總基調發(fā)生調整，但這不代表政策會限制房地產發(fā)展，為什么這么看？我們首先要厘清房地產發(fā)展多重矛盾均衡問題：

一是促增長與防范系統(tǒng)性風險之間矛盾均衡。中國經濟要增長且要高質量增長，但不能引發(fā)系統(tǒng)性風險。房地產作為經濟發(fā)展支柱地位沒有變，但不能對于風險較大的，信用薄弱環(huán)節(jié)給予政策支持。

二是土地財政與地方政府債務之間矛盾均衡。當前土地財政仍是各地方財政收入主要來源，但由其引發(fā)的地方政府債務風險也是當前防范的首要任務。如何做到兩者之間發(fā)展平衡，這決定了房地產需要健康運行。

三是房地產業(yè)與經濟結構調整之間矛盾均衡。房地產業(yè)是經濟發(fā)展重要組成部分，但單一經濟結構會帶來經濟發(fā)展脆弱性。如何調整這兩者之間發(fā)展平衡，這同樣要求保證地產回歸理性，推動助力其他工業(yè)產業(yè)發(fā)展，保證總基調不變。

在厘清當前主要矛盾，我們就對國家總基調理解更為深刻，那么政策是否會限制房地產發(fā)展？地產投資到底還有沒有未來？對于這些問題我們從幾個方面把握，并以此判斷疫情后房產政策怎么走。

第一，房地產支柱地位短期不會被其他產業(yè)替代。這主要是因為房地產是城市群發(fā)展和城鎮(zhèn)化推進有力支撐。房地產的支柱作用還會至少有15年到20年，表現(xiàn)出非常有力的支撐，這個有力的支撐是伴隨著中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段特征的。到了真實的城鎮(zhèn)化水平達70%左右，支撐力是要下降的，這是其他發(fā)達經濟體都經歷的過程，中國這一階段還遠遠沒有走完，所以對這段也要特別珍惜。要讓房地產這個概念之下作為國民經濟支柱作用的業(yè)界潛力，合乎邏輯地釋放出來。

第二，房地產回歸理性發(fā)展，投機機會喪失但投資機會仍在。緊的政策是擠泡沫的過程，疫情發(fā)生再一次擠壓了投機性行為，但優(yōu)質的投資仍在，房地產市場供給面需求面仍存在，這個產業(yè)仍然需要發(fā)展，只是更加理性。在這一過程中，沒有專業(yè)能力、金融風險高的、流動性風險高的企業(yè)都將會被市場淘汰，但有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)仍然會支撐房地產健康運行，行業(yè)集中度將進一步提升。

第三，經濟下行尤其是全球疫情下的市場恐慌，資產往往會出現(xiàn)低估，這為投資帶來一定的機會。經濟下行，恐慌情緒急增，避險成為當下選擇。這時市場會出現(xiàn)資產被低估，或者優(yōu)質資產及企業(yè)缺乏運行資金，都會成為新的投資機會。

第四，消費升級會對房地產產生新的需求。房地產市場目前進入了政策和房價雙穩(wěn)的周期，總體上告別了住房的嚴重短缺時代，但人們隨著物質生活水平提升，對住房美好生活的需求也在升級，新的住房需求升級將會成為下一階段房地產新市場。

第五，新基建及智慧城市從供給側賦能房地產。中國進行數(shù)字經濟發(fā)展時代，城市及基礎設施建設都將在高新技術支撐下進行轉型升級，尤其是新基建和智慧城市的發(fā)展，都將從供給側賦能房地產業(yè)，推動其轉型升級，高質量發(fā)展，以滿足消費升級所需。