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　　從河池市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲悉，今年以來，金城江房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健恢復(fù)逐步回暖，施工規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)資金到位情況良好，商品房銷售增加，投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行的總體情況和特點(diǎn)

　　(一)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)投資占主導(dǎo)

　　1-3月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28161萬元，同比增長(zhǎng)116.4%，增速比去年同期提高135.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資23259萬元，同比增長(zhǎng)149.8%。住宅投資占開發(fā)投資的比重為82.6%，仍居房地產(chǎn)投資首位。全區(qū)90-144平方米以下住宅投資20626萬元，同比增長(zhǎng)177.3%，占商品住宅投資的比重為88.7%，比重比去年增加8.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　(二)房屋施工面積、新開工面積保持上升趨勢(shì)

　　1-3月，全區(qū)房屋施工面積277.6萬平方米，同比增長(zhǎng)28.3%，增速比去年同期提高50.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積186.4萬平方米，增長(zhǎng)28.7%。新開工房屋面積17.3萬平方米，同比增長(zhǎng)149.3%。

　　(三)房開資金到位情況良好，購(gòu)房款為主要資金來源

　　1-3月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57320萬元，同比增長(zhǎng)108.6%，增速比去年同期提高109.1百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款為23781萬元，同比增長(zhǎng)140.5%，占比41.5%;個(gè)人按揭貸款25187萬元，同比增長(zhǎng)233.5%，占比43.9%，個(gè)人購(gòu)房款占比達(dá)85.4%，是房開企業(yè)本年資金來源的主要構(gòu)成。

　　(四)商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，非商品房庫(kù)存量大

　　1-3月，全區(qū)商品房銷售面積為12.8萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)66.5%; 實(shí)現(xiàn)商品房銷售額65978萬元，增長(zhǎng)58.8%。其中，現(xiàn)房銷售面積0.59萬平方米，銷售額2654萬元，同比分別增長(zhǎng)186%和142.6%;期房銷售面積12.19萬平方米，銷售額63324萬元，分別增長(zhǎng)63.2%和56.5%。

　　累計(jì)待售面積14萬平方米，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7.36萬平方米，其他房屋及辦公用房3.52萬平方米。

　　二、存在的主要問題

(一)市場(chǎng)需求脫節(jié)，非住宅體量大。金城江區(qū)商品房待售面積分化明顯，結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，表現(xiàn)在：一是產(chǎn)品不能滿足房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)需求，戶型創(chuàng)新不夠，缺乏低密度高檔住宅小區(qū)，不能滿足改善型需求。二是非住宅體量過大，從備案系統(tǒng)看，公寓、商業(yè)街銷售備案率極低，且空置明顯。

　　(二)本地企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)理念落后。目前轄區(qū)在冊(cè)開發(fā)企業(yè)46家，無二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)，企業(yè)整體規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力差，開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念落后。百?gòu)?qiáng)企業(yè)領(lǐng)地碧桂園競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)顯現(xiàn)：別墅以及一萬元高價(jià)仍然銷售一空，充分說明其品牌競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)理念、物業(yè)管理切合改善型需求，有望對(duì)本地企業(yè)起到引領(lǐng)作用。

　　三、2021年市場(chǎng)預(yù)期

　　隨著受河池市政府搬遷宜州區(qū)，金城江區(qū)房開企業(yè)及購(gòu)房者大多持觀望態(tài)度，如果金融層面以及限購(gòu)政策方面沒有隨市場(chǎng)的的變化，而改變市場(chǎng)需求趨向疲軟，房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步減緩。

　　(一)警惕和防范資金交付風(fēng)險(xiǎn)。一是由于企業(yè)年前工人工資等款項(xiàng)的支出，以及隨后到期債務(wù)都需要融資和銷售回款的支撐，如果沒有足夠的現(xiàn)金流維持，加之缺乏其他融資渠道，企業(yè)存在一定程度的資金風(fēng)險(xiǎn)。二是有些房開無法解決瓶頸問題，手續(xù)不齊全，從而造成延遲房屋交付。需要警惕的是企業(yè)一旦出現(xiàn)資金流風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按時(shí)交付，不排除發(fā)生個(gè)別項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)改善型需求將成為市場(chǎng)購(gòu)買主力。目前投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)得到遏制，轄區(qū)剛性需求減少。如果能夠落實(shí)分城施策的調(diào)控政策，將直接對(duì)市場(chǎng)需求端產(chǎn)生影響，改善型需求將成為市場(chǎng)購(gòu)買主力。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　(一)加快非商品住宅的去化力度。結(jié)合人口比例、業(yè)態(tài)規(guī)模、輻射范圍等因素綜合考慮非住宅建設(shè)配比。國(guó)土規(guī)劃部門要充分發(fā)揮規(guī)劃作用，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

　　(二)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，防范風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，警惕房企因資金流斷裂形成的風(fēng)險(xiǎn)。靈活調(diào)整預(yù)售條件和預(yù)售監(jiān)管資金的使用，幫扶企業(yè)緩解資金流緊張問題。同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為。

　　(三)形成新的投資著力點(diǎn)。加強(qiáng)政策引導(dǎo)力度，圍繞老舊小區(qū)改造、健康宜居環(huán)境建設(shè)、培育住房租賃市場(chǎng)等形成行業(yè)投資著力點(diǎn)。研究出臺(tái)老城更新、舊房改造的土地、金融和財(cái)稅政策。 來源：河池市統(tǒng)計(jì)局 作者：金城江區(qū)