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　　在全域土地綜合整治項(xiàng)目中，尤其是地方政府平臺(tái)公司資金極度緊缺的情況下，如何引進(jìn)社會(huì)資本參與和退出，成為項(xiàng)目順利啟動(dòng)的重中之重。

　　1.資金需求環(huán)節(jié)

　　項(xiàng)目的資金需求主要包括3個(gè)環(huán)節(jié)，包括：

　　(1)SPV公司注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金

　　一般按項(xiàng)目計(jì)劃總投資20%測(cè)算資本金，按20%：80%撬動(dòng)政策性銀行貸款。

　　通常情況下，SPV公司中，政府平臺(tái)公司占股51-80%、社會(huì)資本占股20-49%，按比例實(shí)繳注冊(cè)資金。

　　一部分政府平臺(tái)公司可以利用自有資金認(rèn)繳項(xiàng)目資本金，較多政府平臺(tái)公司無(wú)法出資，采取提高SPV公司注冊(cè)資金額度，由社會(huì)資本實(shí)際出資認(rèn)繳項(xiàng)目資本金。

　　(2)工程建設(shè)資金

　　主要來(lái)自政策性銀行貸款(國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行)，貸款期限一般在20年以內(nèi)。

　　一般情況下，貸款主體為SPV公司，增信擔(dān)保主體為SPV公司的大股東——政府平臺(tái)公司，社會(huì)資本方一般不提供融資擔(dān)保。

　　按照資本金20%：貸款80%的比例，銀行為項(xiàng)目提供整體授信額度(主要為固定資產(chǎn)投資及基礎(chǔ)設(shè)施工程)，在授信額度內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度，分階段向SPV公司支付貸款，定向支付給施工方及相關(guān)單位。

　　(3)運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金

　　鑒于全域土地綜合項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，一般情況下，工程建設(shè)期3-4年，質(zhì)保運(yùn)維期1-6年(部分地區(qū)要求，耕地質(zhì)保運(yùn)維3年、水田耕地質(zhì)保運(yùn)維6年，才能移交給運(yùn)營(yíng)商或農(nóng)戶或村集體)，后續(xù)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)長(zhǎng)達(dá)20年以內(nèi)不等。

　　因此，SPV公司在銀行本息還清以前，通常情況下，采取以商招商模式，引進(jìn)運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲得的租金、分紅等。

　　由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不可預(yù)測(cè)，大部分運(yùn)營(yíng)商在后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，均出現(xiàn)流動(dòng)資金短缺，SPV公司需要做好運(yùn)營(yíng)商退出的承接準(zhǔn)備工作，或?yàn)檫\(yùn)營(yíng)商提供供應(yīng)鏈資金服務(wù)。

　　2.如何引入社會(huì)資本

　　由于目前大部分央企施工單位的對(duì)外投資及注冊(cè)子公司全面收緊，甚至是只減不增，全域土地綜合整治工程項(xiàng)目建設(shè)難度并不大，需要的資質(zhì)并不高，直接影響了央企施工單位參與全域土地綜合整治項(xiàng)目的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　加上，絕大部分政府平臺(tái)公司只認(rèn)央國(guó)企身份的社會(huì)資本，民營(yíng)資本因?yàn)榘踩�可靠性問題而無(wú)法直接參與，導(dǎo)致社會(huì)資金的引入難度進(jìn)一步加大。

　　因此，如何引入社會(huì)資本，主要破解SPV公司的股東身份、注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及社會(huì)資本帶來(lái)的潛在產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入，為央企施工單位參與項(xiàng)目工程建設(shè)提供優(yōu)先條件，勢(shì)在必行。

　　主要措施及建議，參考如下：

　　(1)總投資額10億元以內(nèi)，重點(diǎn)引入縣/市級(jí)國(guó)有投資公司或國(guó)有控股基金公司。

　　例如：某縣的一個(gè)全域土地綜合整治項(xiàng)目總投資8.5億元，按20%資本金、約1.7億元，SPV公司中的政府授權(quán)業(yè)主平臺(tái)公司占股51%、出資0.9億元，引入某縣、直屬上級(jí)市國(guó)有投資公司參股49%、出資0.8億元，按20%：80%撬動(dòng)農(nóng)發(fā)行貸款6.8億元用于工程建設(shè)。

　　(2)總投資額10億元以上，重點(diǎn)引入省級(jí)/全國(guó)性的國(guó)有投資公司或國(guó)有控股基金公司。

　　【熟悉央企工程配資的資方優(yōu)先、銀行背景的資方優(yōu)先、保險(xiǎn)背景的資方優(yōu)先、農(nóng)發(fā)行/國(guó)開行推薦的資方優(yōu)先——基金公司(資金募集平臺(tái))、信托公司(資金募集平臺(tái))、投資公司(自有資金)，中信建投、中航信托、中銀金融、建信金融、長(zhǎng)江產(chǎn)投、南粵基金等】

　　例如：粵北某縣的一個(gè)全域土地綜合整治項(xiàng)目總投資為268,589萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金比例為總投資的24.2%、金額65000萬(wàn)元，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度分批分期到位。其中，一期項(xiàng)目資本金約13000萬(wàn)元，由社會(huì)資本方通過實(shí)繳注冊(cè)資本方式注入，后續(xù)項(xiàng)目資本金通過SPV公司綜合運(yùn)營(yíng)和上級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金分期注入，不足部分由股東補(bǔ)齊。SPV公司注冊(cè)資本65000萬(wàn)元，其中平臺(tái)公司持股80%(某縣政府資產(chǎn)管理有限公司【100%政府出資】)，社會(huì)投資人持股20%(上海思銳威城市建設(shè)工程有限公司【中航信托80%+中國(guó)二十冶20%】)。項(xiàng)目合作期六年內(nèi)，社會(huì)投資人未經(jīng)平臺(tái)公司同意不得向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。項(xiàng)目獲得中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項(xiàng)金融支持，農(nóng)發(fā)行與地方政府簽訂《政策性金融支持全域土地綜合整治投融資合作協(xié)議》，簽約期內(nèi)為地方提供不少于30億元授信額度，專項(xiàng)用于包括本項(xiàng)目在內(nèi)的地方全域土地綜合整治項(xiàng)目。

　　3.社會(huì)資本如何退出

　　(1)模式1——利率型。

　　按事先簽訂的融資協(xié)議(要求SPV公司大股東及上級(jí)AA以上實(shí)控人提供擔(dān)保)，按約定的融資時(shí)間和固定利率收取回報(bào)，在約定的時(shí)間(一般3-6年)，大股東回購(gòu)股權(quán)(不溢價(jià)或第三方評(píng)估)。

　　(2)模式2——分紅型。

　　一般情況下，社會(huì)資本方與政府平臺(tái)公司簽訂項(xiàng)目利潤(rùn)分配比例(最高可分得項(xiàng)目利潤(rùn)50%，須經(jīng)政府常務(wù)會(huì)或政府常委會(huì)提供會(huì)議紀(jì)要)，或與央企施工方簽訂項(xiàng)目，以施工利潤(rùn)，補(bǔ)貼政府承諾投資回報(bào)率不足的部分，合作期滿，股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出。

　　4.全域土地綜合整治項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源分析

　　(1)指標(biāo)收入

　�、傩略鐾恋刂笜�(biāo)交易收益：通常情況將實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤拆舊區(qū)復(fù)墾、歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾等各種途徑形成的耕地節(jié)余指標(biāo)定義為新增耕地節(jié)余指標(biāo)。與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度下先下達(dá)周轉(zhuǎn)指標(biāo)，后通過復(fù)墾進(jìn)行返還的模式不同，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾利用試點(diǎn)管理辦法>的通知》(國(guó)土資規(guī)〔2015〕1號(hào))第24條規(guī)定，工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，省級(jí)國(guó)土資源主管部門按照核定的復(fù)墾面積，下達(dá)建新計(jì)劃指標(biāo)。建新節(jié)余指標(biāo)原則上不得跨縣級(jí)行政區(qū)域使用。

　�、谘a(bǔ)充耕地指標(biāo)：建設(shè)項(xiàng)目占用耕地時(shí)需要進(jìn)行耕地占補(bǔ)平衡，而耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)要求在占用耕地前，就已經(jīng)落實(shí)好補(bǔ)充工作，直接從當(dāng)?shù)貎?chǔ)備庫(kù)的補(bǔ)充耕地指標(biāo)中進(jìn)行核銷，所以此時(shí)需要考慮是否可以為項(xiàng)目獲取足夠的耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)。由于“當(dāng)?shù)貎?chǔ)備庫(kù)指標(biāo)不足”無(wú)法完成補(bǔ)充的，需跨區(qū)域協(xié)調(diào)指標(biāo)(縣域/省域/國(guó)家價(jià)格不一)。

　　③增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)建設(shè)用地指標(biāo)：分為新增建設(shè)用地指標(biāo)和增減掛鉤指標(biāo)(規(guī)劃中已安排拆舊建新)，在實(shí)踐中我們優(yōu)先考慮使用新增建設(shè)用地指標(biāo)，其次才考慮增減掛鉤指標(biāo);由于增減掛鉤指標(biāo)(即增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo))是通過各地方政府在土地利用年度規(guī)劃中進(jìn)行控制的，當(dāng)增減掛鉤的指標(biāo)不足時(shí)，需要安排購(gòu)買(縣域/省域/國(guó)家價(jià)格不一)。

　�、軓�(fù)墾券：為加快全省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)項(xiàng)目及時(shí)落地，省自然資源廳根據(jù)宅基地復(fù)墾券有關(guān)政策，深入挖掘政策潛力和資源潛力，用好用活政策，適時(shí)優(yōu)化制度，舉行宅基地復(fù)墾券穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)專場(chǎng)交易。各地區(qū)拆舊復(fù)墾產(chǎn)生的增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)，經(jīng)過驗(yàn)收和核查，在省自然資源廳增減掛鉤系統(tǒng)備案后，可直接申請(qǐng)?jiān)谑〖?jí)復(fù)墾券交易平臺(tái)參加交易。

　　(2)碳匯收入

　�、偕�林碳匯通過市場(chǎng)化手段參與林業(yè)資源交易，從而產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，包括森林經(jīng)營(yíng)性碳匯和造林碳匯兩個(gè)方面。

　　②草地碳匯草地生態(tài)系統(tǒng)通過植物光合作用、微生物化能自養(yǎng)以及土壤碳沉積等方式固定二氧化碳，將其固定在植被和土壤中，從而增加草地生態(tài)系統(tǒng)的碳吸收貯存能力，減少大氣中的二氧化碳濃度。凍原和高山草地、溫帶濕潤(rùn)草地及半荒漠草地是中國(guó)草地碳匯的主要來(lái)源，年碳匯潛力占中國(guó)潛在草地年碳匯潛力的93.29%。

　　③農(nóng)田土壤碳匯農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)碳匯主要來(lái)源于該系統(tǒng)的土壤碳積累，即農(nóng)田土壤碳匯，是指作物在生長(zhǎng)過程中通過光合作用吸收大氣中的二氧化碳并將其以有機(jī)質(zhì)的形式存儲(chǔ)在土壤碳庫(kù)中，從而降低大氣中二氧化碳等溫室氣體的濃度。農(nóng)田土壤主要通過適當(dāng)?shù)霓r(nóng)田管理措施來(lái)實(shí)現(xiàn)碳匯。

　　(3)自然資源開發(fā)和經(jīng)營(yíng)收入

　　包括土地資源開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、氣候資源開發(fā)、水資源開發(fā)、林業(yè)資源開發(fā)等。

　　(4)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收入

　�、僮匀槐Ｗo(hù)地內(nèi)自然資源特許經(jīng)營(yíng)授予自然資源經(jīng)營(yíng)權(quán)，由投資人通過對(duì)自然保護(hù)地內(nèi)的資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得收入，政府或集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)約定方式及比例獲取分配。

　�、诠┧�特許經(jīng)營(yíng)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目范圍供水人口數(shù)量、地區(qū)制定的供水價(jià)格確定供水收入。

　�、畚鬯�特許經(jīng)營(yíng)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目污水處理范圍、處理規(guī)模、處理標(biāo)準(zhǔn)、簽訂的污水處理服務(wù)協(xié)議確定污水處理收入.

　�、芡＼噲�(chǎng)特許經(jīng)營(yíng)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，根據(jù)地區(qū)停車需求、項(xiàng)目停車位數(shù)量、地區(qū)停車費(fèi)單價(jià)確定停車收入。

　　(5)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

　�、僭O(shè)施農(nóng)業(yè)：溫室種植、大棚種植、無(wú)土栽培、煙田炕房、高標(biāo)準(zhǔn)恒溫倉(cāng)庫(kù)、智慧交易中心、智慧農(nóng)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和云數(shù)據(jù)平臺(tái)服務(wù)收入、其他。

　　②三產(chǎn)融合：未來(lái)社區(qū)租賃、門票收入、商鋪?zhàn)赓U收入、農(nóng)作采摘體驗(yàn)收入、廣告費(fèi)收入、停車費(fèi)收入、活動(dòng)場(chǎng)地租賃收入、其他。

　　電商農(nóng)業(yè)：農(nóng)產(chǎn)品線上銷售、其他。

　　(6)存量資產(chǎn)盤活收入

　�、俦P活農(nóng)村撂荒農(nóng)用地、閑置林地、集體建設(shè)用地授權(quán)納入項(xiàng)目范圍內(nèi)新增農(nóng)用地、閑置林地、集體建設(shè)用地整體利用范圍，按照新增農(nóng)用地、閑置林地、集體建設(shè)用地的租賃或合作經(jīng)營(yíng)收益的一定比例計(jì)算。

　�、趪�(guó)有林場(chǎng)有明確穩(wěn)定合作經(jīng)營(yíng)者的，可以進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，或按年度出租;按照當(dāng)?shù)爻鲎鈨r(jià)格計(jì)算。

　　③盤活農(nóng)村閑置宅基地、農(nóng)村閑置住宅、行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)有明確穩(wěn)定合作經(jīng)營(yíng)者的，可以進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)的中長(zhǎng)期限(5-10年)轉(zhuǎn)讓，按照對(duì)應(yīng)年限租金價(jià)格計(jì)算收入。按年度出租的按照當(dāng)?shù)爻鲎鈨r(jià)格計(jì)算，例如農(nóng)村閑置宅基地每年400—1200元/畝;農(nóng)村閑置住宅每年1200—2400元/百平米;行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)每年1800—3600元/百平米。

　�、鼙P活供水設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)、污水設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)、垃圾設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)、養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)有明確穩(wěn)定合作經(jīng)營(yíng)者的，可以進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，按照20年租金價(jià)格計(jì)算收入。沒有明確穩(wěn)定合作經(jīng)營(yíng)者的，可以進(jìn)行短期(3-5年)的經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃，按照對(duì)應(yīng)年限租金價(jià)格計(jì)算收入。

　　(7)財(cái)政補(bǔ)貼收入

　�、俑黝愞r(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)加工類型項(xiàng)目，如農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)一般產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地初加工、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、國(guó)家扶貧開發(fā)資金扶持項(xiàng)目、國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金項(xiàng)目、農(nóng)產(chǎn)品加工專項(xiàng)補(bǔ)助項(xiàng)目、開發(fā)性金融支持農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、農(nóng)副資源飼料化利用示范等，參照政策指導(dǎo)意見申報(bào)財(cái)政補(bǔ)貼。

　�、谏鷳B(tài)濕地維護(hù)收益：按照不同生態(tài)濕地的維護(hù)任務(wù)、維護(hù)支出、維護(hù)期限、維護(hù)成效等因素，依據(jù)《中央財(cái)政濕地保護(hù)補(bǔ)助資金管制暫行辦法》申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼。

　�、坂l(xiāng)村振興統(tǒng)籌資金中非建設(shè)資金：參照各級(jí)《財(cái)政銜接推進(jìn)鄉(xiāng)村振興補(bǔ)助資金管理辦法》政策執(zhí)行。

　�、芊�合先建后補(bǔ)政策的財(cái)政補(bǔ)貼收入：國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、田園綜合體項(xiàng)目、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園項(xiàng)目、農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展先導(dǎo)區(qū)項(xiàng)目、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目等符合先建后補(bǔ)政策的項(xiàng)目，參照政策指導(dǎo)意見申報(bào)財(cái)政補(bǔ)貼。(匯編)