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　　在全域土地綜合整治項目中，尤其是地方政府平臺公司資金極度緊缺的情況下，如何引進社會資本參與和退出，成為項目順利啟動的重中之重。

　　1.資金需求環(huán)節(jié)

　　項目的資金需求主要包括3個環(huán)節(jié)，包括：

　　(1)SPV公司注冊資金、項目資本金

　　一般按項目計劃總投資20%測算資本金，按20%：80%撬動政策性銀行貸款。

　　通常情況下，SPV公司中，政府平臺公司占股51-80%、社會資本占股20-49%，按比例實繳注冊資金。

　　一部分政府平臺公司可以利用自有資金認繳項目資本金，較多政府平臺公司無法出資，采取提高SPV公司注冊資金額度，由社會資本實際出資認繳項目資本金。

　　(2)工程建設資金

　　主要來自政策性銀行貸款(國開行、農發(fā)行)，貸款期限一般在20年以內。

　　一般情況下，貸款主體為SPV公司，增信擔保主體為SPV公司的大股東——政府平臺公司，社會資本方一般不提供融資擔保。

　　按照資本金20%：貸款80%的比例，銀行為項目提供整體授信額度(主要為固定資產投資及基礎設施工程)，在授信額度內，根據(jù)項目的實際進度，分階段向SPV公司支付貸款，定向支付給施工方及相關單位。

　　(3)運營流動資金

　　鑒于全域土地綜合項目的周期較長，一般情況下，工程建設期3-4年，質保運維期1-6年(部分地區(qū)要求，耕地質保運維3年、水田耕地質保運維6年，才能移交給運營商或農戶或村集體)，后續(xù)經營期合計長達20年以內不等。

　　因此，SPV公司在銀行本息還清以前，通常情況下，采取以商招商模式，引進運營商負責生產經營，獲得的租金、分紅等。

　　由于經濟大環(huán)境不可預測，大部分運營商在后續(xù)的生產經營過程中，均出現(xiàn)流動資金短缺，SPV公司需要做好運營商退出的承接準備工作，或為運營商提供供應鏈資金服務。

　　2.如何引入社會資本

　　由于目前大部分央企施工單位的對外投資及注冊子公司全面收緊，甚至是只減不增，全域土地綜合整治工程項目建設難度并不大，需要的資質并不高，直接影響了央企施工單位參與全域土地綜合整治項目的領先優(yōu)勢。

　　加上，絕大部分政府平臺公司只認央國企身份的社會資本，民營資本因為安全可靠性問題而無法直接參與，導致社會資金的引入難度進一步加大。

　　因此，如何引入社會資本，主要破解SPV公司的股東身份、注冊資本、項目資本金等關鍵環(huán)節(jié)，以及社會資本帶來的潛在產業(yè)鏈導入，為央企施工單位參與項目工程建設提供優(yōu)先條件，勢在必行。

　　主要措施及建議，參考如下：

　　(1)總投資額10億元以內，重點引入縣/市級國有投資公司或國有控股基金公司。

　　例如：某縣的一個全域土地綜合整治項目總投資8.5億元，按20%資本金、約1.7億元，SPV公司中的政府授權業(yè)主平臺公司占股51%、出資0.9億元，引入某縣、直屬上級市國有投資公司參股49%、出資0.8億元，按20%：80%撬動農發(fā)行貸款6.8億元用于工程建設。

　　(2)總投資額10億元以上，重點引入省級/全國性的國有投資公司或國有控股基金公司。

　　【熟悉央企工程配資的資方優(yōu)先、銀行背景的資方優(yōu)先、保險背景的資方優(yōu)先、農發(fā)行/國開行推薦的資方優(yōu)先——基金公司(資金募集平臺)、信托公司(資金募集平臺)、投資公司(自有資金)，中信建投、中航信托、中銀金融、建信金融、長江產投、南粵基金等】

　　例如：粵北某縣的一個全域土地綜合整治項目總投資為268,589萬元，項目資本金比例為總投資的24.2%、金額65000萬元，根據(jù)建設進度分批分期到位。其中，一期項目資本金約13000萬元，由社會資本方通過實繳注冊資本方式注入，后續(xù)項目資本金通過SPV公司綜合運營和上級獎補資金分期注入，不足部分由股東補齊。SPV公司注冊資本65000萬元，其中平臺公司持股80%(某縣政府資產管理有限公司【100%政府出資】)，社會投資人持股20%(上海思銳威城市建設工程有限公司【中航信托80%+中國二十冶20%】)。項目合作期六年內，社會投資人未經平臺公司同意不得向第三方轉讓股權。項目獲得中國農業(yè)發(fā)展銀行專項金融支持，農發(fā)行與地方政府簽訂《政策性金融支持全域土地綜合整治投融資合作協(xié)議》，簽約期內為地方提供不少于30億元授信額度，專項用于包括本項目在內的地方全域土地綜合整治項目。

　　3.社會資本如何退出

　　(1)模式1——利率型。

　　按事先簽訂的融資協(xié)議(要求SPV公司大股東及上級AA以上實控人提供擔保)，按約定的融資時間和固定利率收取回報，在約定的時間(一般3-6年)，大股東回購股權(不溢價或第三方評估)。

　　(2)模式2——分紅型。

　　一般情況下，社會資本方與政府平臺公司簽訂項目利潤分配比例(最高可分得項目利潤50%，須經政府常務會或政府常委會提供會議紀要)，或與央企施工方簽訂項目，以施工利潤，補貼政府承諾投資回報率不足的部分，合作期滿，股權轉讓退出。

　　4.全域土地綜合整治項目的利潤來源分析

　　(1)指標收入

　　①新增土地指標交易收益：通常情況將實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)復墾、歷史遺留工礦廢棄地復墾等各種途徑形成的耕地節(jié)余指標定義為新增耕地節(jié)余指標。與城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度下先下達周轉指標，后通過復墾進行返還的模式不同，根據(jù)《國土資源部關于印發(fā)<歷史遺留工礦廢棄地復墾利用試點管理辦法>的通知》(國土資規(guī)〔2015〕1號)第24條規(guī)定，工礦廢棄地復墾項目驗收合格后，省級國土資源主管部門按照核定的復墾面積，下達建新計劃指標。建新節(jié)余指標原則上不得跨縣級行政區(qū)域使用。

　　②補充耕地指標：建設項目占用耕地時需要進行耕地占補平衡，而耕地占補平衡指標要求在占用耕地前，就已經落實好補充工作，直接從當?shù)貎�備庫的補充耕地指標中進行核銷，所以此時需要考慮是否可以為項目獲取足夠的耕地占補平衡指標。由于“當?shù)貎�備庫指標不足”無法完成補充的，需跨區(qū)域協(xié)調指標(縣域/省域/國家價格不一)。

　�、墼鰷p掛鉤節(jié)余指標建設用地指標：分為新增建設用地指標和增減掛鉤指標(規(guī)劃中已安排拆舊建新)，在實踐中我們優(yōu)先考慮使用新增建設用地指標，其次才考慮增減掛鉤指標;由于增減掛鉤指標(即增減掛鉤周轉指標)是通過各地方政府在土地利用年度規(guī)劃中進行控制的，當增減掛鉤的指標不足時，需要安排購買(縣域/省域/國家價格不一)。

　　④復墾券：為加快全省穩(wěn)經濟促增長項目及時落地，省自然資源廳根據(jù)宅基地復墾券有關政策，深入挖掘政策潛力和資源潛力，用好用活政策，適時優(yōu)化制度，舉行宅基地復墾券穩(wěn)經濟促增長專場交易。各地區(qū)拆舊復墾產生的增減掛鉤節(jié)余指標，經過驗收和核查，在省自然資源廳增減掛鉤系統(tǒng)備案后，可直接申請在省級復墾券交易平臺參加交易。

　　(2)碳匯收入

　　①森林碳匯通過市場化手段參與林業(yè)資源交易，從而產生額外的經濟價值，包括森林經營性碳匯和造林碳匯兩個方面。

　�、诓莸靥紖R草地生態(tài)系統(tǒng)通過植物光合作用、微生物化能自養(yǎng)以及土壤碳沉積等方式固定二氧化碳，將其固定在植被和土壤中，從而增加草地生態(tài)系統(tǒng)的碳吸收貯存能力，減少大氣中的二氧化碳濃度。凍原和高山草地、溫帶濕潤草地及半荒漠草地是中國草地碳匯的主要來源，年碳匯潛力占中國潛在草地年碳匯潛力的93.29%。

　　③農田土壤碳匯農田生態(tài)系統(tǒng)碳匯主要來源于該系統(tǒng)的土壤碳積累，即農田土壤碳匯，是指作物在生長過程中通過光合作用吸收大氣中的二氧化碳并將其以有機質的形式存儲在土壤碳庫中，從而降低大氣中二氧化碳等溫室氣體的濃度。農田土壤主要通過適當?shù)霓r田管理措施來實現(xiàn)碳匯。

　　(3)自然資源開發(fā)和經營收入

　　包括土地資源開發(fā)、礦產資源開發(fā)、氣候資源開發(fā)、水資源開發(fā)、林業(yè)資源開發(fā)等。

　　(4)特許經營權收入

　�、僮匀槐Ｗo地內自然資源特許經營授予自然資源經營權，由投資人通過對自然保護地內的資源進行經營獲得收入，政府或集體經濟組織根據(jù)約定方式及比例獲取分配。

　　②供水特許經營授予特許經營權，根據(jù)項目范圍供水人口數(shù)量、地區(qū)制定的供水價格確定供水收入。

　　③污水特許經營授予特許經營權，根據(jù)項目污水處理范圍、處理規(guī)模、處理標準、簽訂的污水處理服務協(xié)議確定污水處理收入.

　�、芡＼噲鎏卦S經營授予特許經營權，根據(jù)地區(qū)停車需求、項目停車位數(shù)量、地區(qū)停車費單價確定停車收入。

　　(5)農業(yè)產業(yè)經營收入

　�、僭O施農業(yè)：溫室種植、大棚種植、無土栽培、煙田炕房、高標準恒溫倉庫、智慧交易中心、智慧農場網(wǎng)絡基礎設施和云數(shù)據(jù)平臺服務收入、其他。

　�、谌�產融合：未來社區(qū)租賃、門票收入、商鋪租賃收入、農作采摘體驗收入、廣告費收入、停車費收入、活動場地租賃收入、其他。

　　電商農業(yè)：農產品線上銷售、其他。

　　(6)存量資產盤活收入

　�、俦P活農村撂荒農用地、閑置林地、集體建設用地授權納入項目范圍內新增農用地、閑置林地、集體建設用地整體利用范圍，按照新增農用地、閑置林地、集體建設用地的租賃或合作經營收益的一定比例計算。

　�、趪�有林場有明確穩(wěn)定合作經營者的，可以進行租賃經營權的一次性轉讓，或按年度出租;按照當?shù)爻鲎鈨r格計算。

　　③盤活農村閑置宅基地、農村閑置住宅、行政事業(yè)單位閑置房產有明確穩(wěn)定合作經營者的，可以進行租賃經營權的中長期限(5-10年)轉讓，按照對應年限租金價格計算收入。按年度出租的按照當?shù)爻鲎鈨r格計算，例如農村閑置宅基地每年400—1200元/畝;農村閑置住宅每年1200—2400元/百平米;行政事業(yè)單位閑置房產每年1800—3600元/百平米。

　　④盤活供水設施項目資產、污水設施項目資產、垃圾設施項目資產、養(yǎng)老設施項目資產有明確穩(wěn)定合作經營者的，可以進行租賃經營權的一次性轉讓，按照20年租金價格計算收入。沒有明確穩(wěn)定合作經營者的，可以進行短期(3-5年)的經營權租賃，按照對應年限租金價格計算收入。

　　(7)財政補貼收入

　　①各類農業(yè)等產業(yè)補貼：農業(yè)產業(yè)建設及產業(yè)加工類型項目，如農業(yè)綜合開發(fā)一般產業(yè)化經營項目、高標準農田建設項目、農產品產地初加工、農業(yè)綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目、國家扶貧開發(fā)資金扶持項目、國家現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展資金項目、農產品加工專項補助項目、開發(fā)性金融支持農產品加工業(yè)重點項目、農副資源飼料化利用示范等，參照政策指導意見申報財政補貼。

　�、谏鷳B(tài)濕地維護收益：按照不同生態(tài)濕地的維護任務、維護支出、維護期限、維護成效等因素，依據(jù)《中央財政濕地保護補助資金管制暫行辦法》申請財政補貼。

　�、坂l(xiāng)村振興統(tǒng)籌資金中非建設資金：參照各級《財政銜接推進鄉(xiāng)村振興補助資金管理辦法》政策執(zhí)行。

　�、芊�合先建后補政策的財政補貼收入：國家現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園項目、田園綜合體項目、農村產業(yè)融合發(fā)展示范園項目、農村一二三產業(yè)融合發(fā)展先導區(qū)項目、高標準農田建設項目等符合先建后補政策的項目，參照政策指導意見申報財政補貼。(匯編)