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“居者有其屋”，能夠擁有一套屬于自己的房子幾乎是所有中國(guó)人根深蒂固的想法，而面對(duì)大城市高居不下的天價(jià)房，大多數(shù)人也只能“望房興嘆”，特別是一些初入社會(huì)的年輕人，常因?yàn)檎也坏揭惶庴w面居所而大呼“不幸福”。

針對(duì)當(dāng)下的住房困境，今年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出了“購租并舉”的住房新制度，并以此為方向，逐步而全面的落實(shí)了多項(xiàng)具體政策，鼓勵(lì)并支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱<意見>），首次以文件形式確定了中國(guó)租賃市場(chǎng)的未來格局，即構(gòu)建以市場(chǎng)配置為主，政府提供基本保障的住房租賃體系。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此輪新政落地，將給住房租賃市場(chǎng)帶來翻天覆地的變化，除了租房者，在市場(chǎng)上提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的長(zhǎng)租公寓專業(yè)運(yùn)營(yíng)商也將成為最大受益者。

魔方公寓外景

租賃市場(chǎng)正在升級(jí)

“租賃市場(chǎng)龐大，但卻長(zhǎng)期處于無序、混亂，法規(guī)制度不明晰的狀態(tài)中，引發(fā)了租房難、租好房更難的一系列社會(huì)共識(shí)，并且由于住房租賃一直依賴于個(gè)體業(yè)主和二房東提供的房源，導(dǎo)致租房產(chǎn)品選擇有限�！蹦Х缴�活服務(wù)集團(tuán) CEO 柳佳說道�！肮┣罂偭渴腔�本平衡的，但是品質(zhì)是極度不平衡的。大量參差不齊的傳統(tǒng)民居及群租房承載著租賃供應(yīng)主體，市場(chǎng)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和專業(yè)的租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)。此次《意見》中，明確指出了要提高住房租賃企業(yè)規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化水平，以滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求，而在這里，我們也可以把它理解成是滿足不斷升級(jí)的租房需求�！绷�佳說。

魔方是最早開創(chuàng)集中式長(zhǎng)租公寓模式的品牌，其模式主要是租賃整棟物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一改裝，分割成面積為25平米左右的單間，再對(duì)房間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的家庭化裝修，配備全套家具家電、提供健身、娛樂、咖啡休閑等公共活動(dòng)空間，通過貼心的物業(yè)服務(wù)和集中式管理，為租客帶來高性價(jià)比的租住產(chǎn)品。良好的居住氛圍和豐富的住戶活動(dòng)尤其受到年輕租住人群的青睞。這種由魔方引領(lǐng)的全新租住方式被認(rèn)為是開創(chuàng)了一個(gè)新的租房時(shí)代。

發(fā)展規(guī)模 開源為先

起步于2009年的魔方公寓，如今已經(jīng)擁有150家門店，房量約2.2余萬間，是集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的品牌。即便如此，魔方也只是解決了一小部分人的租房問題。

在最新發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)人戶分離的人口2.94億人，其中流動(dòng)人口已達(dá)到2.47億人。“我們面對(duì)這樣龐大的租住市場(chǎng)和不斷升級(jí)的租房需求，就魔方現(xiàn)有的產(chǎn)品供應(yīng)量來說也只是杯水車薪。” 柳佳坦言，“加大擴(kuò)張力度仍是首要之舉�！苯衲晁脑路萃瓿闪私�3億美元C輪融資后，魔方宣布在年底擴(kuò)張至300家門店，覆蓋全國(guó)15所城市。

擴(kuò)張意味著要快速找到更多房源。集中式長(zhǎng)租公寓多以租賃商業(yè)用房性質(zhì)的物業(yè)來轉(zhuǎn)化成公寓，租賃物業(yè)渠道較窄，限制了擴(kuò)張速度。

此次新政中提到鼓勵(lì)地區(qū)政府采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)，新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中會(huì)明確規(guī)定持有出租的年限。這意味著國(guó)家增加了租賃用房用地的供應(yīng)，從根源上保障住房租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)。

以近期上海在周浦、顧村出讓的兩塊住宅用地為例，在地塊出讓條件中明確規(guī)定要求開發(fā)商需自持15%的面積70年。對(duì)于如何經(jīng)營(yíng)好這15%，柳佳認(rèn)為這將是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的新機(jī)遇。“開發(fā)商持有出租將是一個(gè)新常態(tài)。如何獲得較高租金、實(shí)現(xiàn)出租率最大化，需要有一套高效的運(yùn)營(yíng)方案，而魔方在這方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)�！� 柳佳說，“現(xiàn)在，已經(jīng)有多家開發(fā)商就這部分自持面積與魔方洽談合作。一方面我們可以就這部分面積與開發(fā)商定制開發(fā)，這樣在拿地時(shí)就進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，避免二次改造，另一方面，我們也可以成為托管方，為開發(fā)商提供運(yùn)營(yíng)方案。未來，魔方也不排除與開發(fā)商共同投資拿地的可能�！�

柳佳認(rèn)為本次新政拓寬了獲取物業(yè)的渠道，使得企業(yè)規(guī)�？梢匝杆贁U(kuò)大，市場(chǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)化公寓產(chǎn)品的供給量也快速增加。同時(shí)她也建議，如果未來能對(duì)土地用途的變更進(jìn)一步放寬將更加有利于盤活一些閑置物業(yè)�！拔覀兞私獾胶芏嗍兄行倪�有很多閑置工業(yè)用地仍得不到有效利用，但是卻是非常適合做公寓。這部分物業(yè)如果能用于公寓業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，將有望給租房者提供更多城市中心區(qū)域的租房選擇。此外，基于一套高效的運(yùn)營(yíng)管理方式，魔方也能幫物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值�！�

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳

租賃市場(chǎng)仍有空白

“魔方在白領(lǐng)租住市場(chǎng)深耕多年，但是近幾年我們發(fā)現(xiàn)租住人群的需求越來越呈現(xiàn)多樣化和個(gè)性化趨勢(shì)，單一的公寓產(chǎn)品顯然不能滿足所有人”柳佳說。

5月份，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布了月度報(bào)告，其中提到租金隨著房?jī)r(jià)水漲船高，有不少新入職租客將租房范圍擴(kuò)大到交通尚可的遠(yuǎn)郊板塊，以求更低的租房生活成本。而此現(xiàn)象也普遍存在于北京、深圳等一些租房需求旺盛的城市。

柳佳認(rèn)為“這并非房源供應(yīng)不足導(dǎo)致，而是需求的不匹配和市場(chǎng)上缺少多樣化租賃產(chǎn)品�！�

目前，魔方已經(jīng)針對(duì)不同租住人群打造了多類租住產(chǎn)品，包括針對(duì)白領(lǐng)人群的魔方公寓、為精英人群定制的中高端公寓以及為企業(yè)員工提供集中居住方案的企業(yè)公寓，逐漸以更細(xì)分的租住產(chǎn)品開創(chuàng)出租賃領(lǐng)域的新藍(lán)海。

今年年初，魔方籌備了許久的企業(yè)公寓嘗試性的開出了第一家店，其目標(biāo)主要為解決千元以內(nèi)的市中心租房問題。同時(shí)它以安全、便利、舒適、友好為前提，為集體租住提出了一個(gè)完美的解決方案。魔方的企業(yè)公寓在開業(yè)前期就被搶訂一空，而接下來推出的第二、第三家均是如此。企業(yè)公寓的成功印證了這個(gè)市場(chǎng)的需求之大，但是在此之前，相匹配的產(chǎn)品卻一直是空白。”

開放加盟 共同做大市場(chǎng)

完善、成熟的管理系統(tǒng)和具備盈利能力的產(chǎn)品模型是實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張的前提。魔方公寓歷經(jīng)七年時(shí)間打磨出業(yè)內(nèi)首套可快速復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，通過可拆解的模塊化設(shè)計(jì)及不斷更新迭代的產(chǎn)品理念，迅速在全國(guó)推開。

今年，一系列以“加盟魔方、合奏交響”為主題的魔方加盟推薦會(huì)陸續(xù)在全國(guó)各地推出，并且基于上半年提出的多品牌進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)的戰(zhàn)略方向，首次將其旗下所有品牌開放加盟，包括魔方公寓、企業(yè)公寓和中高端公寓。魔方欲通過直營(yíng)和加盟的方式覆蓋更多更廣的租住人群。

柳佳在上海的一場(chǎng)加盟會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，“針對(duì)市場(chǎng)上不同類型的物業(yè)，魔方打造了多品牌的產(chǎn)品體系，提供了多元的盈利模型，以幫助我們的加盟商更好的結(jié)合物業(yè)自身?xiàng)l件，實(shí)現(xiàn)收益最大化。與此同時(shí)，全系列的品牌溢價(jià)力也將給物業(yè)帶來更多增值空間�！�

魔方公寓仙霞路樣板間