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　　近日，旭輝成功舉辦了2019賣方分析師反向路演，來自境內(nèi)外30余家知名投行的分析師，深入重慶、蘇州、上海三地，不僅親身感受旭輝產(chǎn)品迭代升級(jí)的魅力，還與旭輝高層面對(duì)面，暢談市場(chǎng)和旭輝戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。

　　本次路演結(jié)束后，各大投行紛紛發(fā)布最新研報(bào)，對(duì)旭輝的“高質(zhì)量發(fā)展”一致點(diǎn)贊，并從銷售增長(zhǎng)、土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品力提升、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、估值提升等不同維度，對(duì)旭輝進(jìn)行了深入解讀。

　　銷售可持續(xù)增長(zhǎng)

　　國(guó)元國(guó)際發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，截至2019年9月底，旭輝合同銷售金額達(dá)到1367.6 億元，已完成全年銷售目標(biāo)的72%。相較于公司下半年人民幣2300億元的可售貨值儲(chǔ)備，銷售目標(biāo)缺口(532.4億)占比僅為下半年可售貨值的23.1%，公司2019年銷售目標(biāo)大概率有望達(dá)成。　　

　　旭輝布局的城市整體銷售情況較為穩(wěn)健，旭輝抓住市場(chǎng)低迷時(shí)期補(bǔ)充的地塊也開始為銷售做出貢獻(xiàn)。比如蘇州吳中區(qū)的都會(huì)上品項(xiàng)目，根據(jù)申萬宏源調(diào)研，該項(xiàng)目是旭輝在今年1月份市場(chǎng)低迷期獲取的地塊，10月份首次開盤當(dāng)天去化率約七成，銷售單價(jià)超過26000元/平米。

　　申萬宏源指出，旭輝1-9月銷售額同比增長(zhǎng)28%，“較我們跟蹤的30家核心上市房企17%的平均增速略快，旭輝前九月銷售額中，20%來自一線城市，65%來自二線城市�！币虼�，申萬宏源重申旭輝增持評(píng)級(jí)，并上調(diào)目標(biāo)價(jià)至5.9港元。

　　摩根士丹利同樣對(duì)旭輝充滿信心，認(rèn)為旭輝將延續(xù)良好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭，超額完成2019年1900億元的銷售目標(biāo)。

　　充沛優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

　　國(guó)際知名投行富瑞以超過30%的隱含上行價(jià)格，給予旭輝“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.50港元，原因之一就是高度認(rèn)可旭輝的發(fā)展質(zhì)量，“具有很強(qiáng)的執(zhí)行力，在一二線城市具有高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備。”興業(yè)證券對(duì)此表示認(rèn)同，旭輝的全國(guó)化布局日趨完善，在區(qū)域深耕的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花，年內(nèi)新進(jìn)入太原、漳州、石家莊、長(zhǎng)春、開封、眉山，足跡遍布全國(guó)70余座大城市。

　　中信證券表示，旭輝在城市選擇上較為嚴(yán)苛，進(jìn)入的城市均是房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的重點(diǎn)城市，這些城市商品房去化周期明顯小于其他城市。同時(shí)公司注重產(chǎn)品質(zhì)量及結(jié)構(gòu)，主打中高端改善型。優(yōu)選的布局和產(chǎn)品，使得公司具有更強(qiáng)的去化確定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　伴隨著全國(guó)化布局的進(jìn)程，旭輝的土地儲(chǔ)備獲取方式也愈加多元化。例如，以舊改方式切入大灣區(qū)、以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式進(jìn)入石家莊市場(chǎng)、與武漢當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作進(jìn)行舊城或城中村改造等。國(guó)元國(guó)際指出，多元化的土地儲(chǔ)備獲取方式將進(jìn)一步豐富旭輝的土地儲(chǔ)備規(guī)模及降低土地成本，“為公司未來銷售和利潤(rùn)的增長(zhǎng)提供保障。”

　　國(guó)元國(guó)際發(fā)布的研報(bào)顯示，2019 年1-9月，旭輝累計(jì)新增土地儲(chǔ)備建筑面積1051萬平方米，預(yù)估貨值超過人民幣1600億元，平均土地成本為人民幣4853元/平方米。

　　中金指出，旭輝的購地成本占銷售額的比重從2018年的51%下降到今年前9個(gè)月的 37%，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為旭輝2019 年凈負(fù)債率有望下行。中金同時(shí)指出，上半年旭輝的平均融資成本為5.9%，具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在與分析師溝通中，旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝將在現(xiàn)有核心城市繼續(xù)實(shí)施深耕戰(zhàn)略，減緩地域擴(kuò)張速度，以提高現(xiàn)有城市的市場(chǎng)份額為目標(biāo)，將投資重點(diǎn)放在主要城市群中的一二線和強(qiáng)三線城市，綜合運(yùn)用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購、合作開發(fā)+舊改多種形式，將土地成本控制在合理范圍內(nèi)。

　　商業(yè)嶄露頭角

　　伴隨著規(guī)模的提升和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，旭輝加大了對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入。2019年7月，旭輝集團(tuán)正式成立商業(yè)管理總部。如今，旭輝在建和已運(yùn)營(yíng)的重磅商業(yè)項(xiàng)目已有10個(gè)，在市場(chǎng)上引起了廣泛關(guān)注�！　�

　　2018年9月，旭輝打造的第一個(gè)大型商業(yè)綜合體——LCM置匯旭輝廣場(chǎng)在上海隆重開幕，經(jīng)過一年多的運(yùn)營(yíng)，取得超預(yù)期的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，根據(jù)第一上海調(diào)研，LCM整體出租率100%，客流量超過700萬人次�！　�

　　美銀美林分析稱，在目前中國(guó)城市化建設(shè)快速推進(jìn)的大環(huán)境下，旭輝在一二線及準(zhǔn)二線城市擴(kuò)張商業(yè)項(xiàng)目，并在不同城市采取不同模式的策略，將迎來諸多機(jī)遇。　　

　　第一上海認(rèn)為，除了開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)外，旭輝逐步加大商業(yè)物業(yè)投資比重，增強(qiáng)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力，未來有望能實(shí)現(xiàn)商業(yè)+住宅開發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)，為公司貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入。

　　產(chǎn)品力持續(xù)提升

　　旭輝產(chǎn)品定位于有龐大消費(fèi)潛力的城市新興中產(chǎn)階層，關(guān)注滿足全生命周期需要，符合主流市場(chǎng)需求。在此背景下，旭輝不斷精研品質(zhì)，努力推動(dòng)產(chǎn)品迭代升級(jí)，產(chǎn)品力持續(xù)提升，產(chǎn)品溢價(jià)能力突出。

　　申萬宏源研報(bào)顯示，2019年1-9月旭輝產(chǎn)品銷售均價(jià)17046元/平米，同比增長(zhǎng)7%。華泰金控的分析師表示，“在反向路演期間，最讓我們印象深刻的是，公司在產(chǎn)品定位，設(shè)計(jì)和質(zhì)量上迅速發(fā)展的能力。如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，我們認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額將向注重產(chǎn)品的公司傾斜”，旭輝的銷售增長(zhǎng)令人滿意，部分原因就是其產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)果。

　　中銀國(guó)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，旭輝秉承的深耕戰(zhàn)略帶來了更深層次的地域洞察力，這有利于對(duì)市場(chǎng)和客戶需求的精準(zhǔn)把控。比如重慶千江凌云位于房?jī)r(jià)相對(duì)較高的核心區(qū)附近，該項(xiàng)目主要針對(duì)的是首次購房者和第一次從核心區(qū)升級(jí)者的需求外溢。而太湖之濱的蘇州雁歸來院，擁有稀缺的自然景觀和生態(tài)環(huán)境，旭輝從改善需求和度假需求層面定義目標(biāo)客戶群體。

　　值得一提的是，旭輝的不少產(chǎn)品都是與品質(zhì)房企合作而成，既能分散土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，又能快速打開當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。而為了保證品質(zhì)，旭輝一般都負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售、營(yíng)銷及后期服務(wù)。比如在重慶的所有合伙項(xiàng)目中，幾乎都由旭輝設(shè)計(jì)，而其中80%-90%正在使用或?qū)⑹褂眯褫x的銷售團(tuán)隊(duì)和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。中銀國(guó)際認(rèn)為，這“揭示了旭輝管理合伙項(xiàng)目的能力，以及合作伙伴對(duì)旭輝品牌和專業(yè)水平的認(rèn)可。”

　　股票估值看漲

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，旭輝經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，土地儲(chǔ)備充裕，權(quán)益占比逐年提高，在手萬億貨值有待進(jìn)一步釋放，公司未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)較有保障。

　　野村發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為，旭輝在中國(guó)一、二線城市擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，其合同銷售額增長(zhǎng)強(qiáng)勁，加上其資產(chǎn)負(fù)債表亦穩(wěn)健，惟旭輝今年預(yù)測(cè)市盈率僅5.1倍，認(rèn)為公司估值折讓并不合理，續(xù)列旭輝為該行首選內(nèi)房股之一，維持“買入”投資評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)7.15港元。

　　中金公司也重申，將旭輝作為“首選推薦”，并給出6.99港元的目標(biāo)價(jià)，“第四季度強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)和2020年的可持續(xù)增長(zhǎng)將成為短期催化劑�！钡谝簧虾Ｒ矊�(duì)旭輝的前景提出良好預(yù)期，認(rèn)為旭輝未來業(yè)績(jī)能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)， 并保持現(xiàn)有穩(wěn)定分紅派息政策，“將是行業(yè)內(nèi)難得的兼具安全性及業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性標(biāo)的�！�

　　推動(dòng)組織變革

　　受城市分化和自身規(guī)模發(fā)展需求，旭輝在積極推動(dòng)組織變革，從“總部驅(qū)動(dòng)”模型向“區(qū)域驅(qū)動(dòng)”模型變革。

　　華泰金控認(rèn)為，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的分化，“相信其區(qū)域團(tuán)隊(duì)將非常適合提出投資建議以及適應(yīng)當(dāng)?shù)貤l件的操作決策，組織變革可以幫助旭輝保持規(guī)模領(lǐng)先地位”�；ㄆ熘赋�，旭輝賦予區(qū)域公司權(quán)力，優(yōu)化內(nèi)部管理。

　　旭輝控股董事局主席林中將組織變革總結(jié)為“業(yè)務(wù)前移, 下放權(quán)力, 夯實(shí)區(qū)域 , 做強(qiáng)一線”。

　　隨著行業(yè)進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化的微觀管理和激烈的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，擁有大量資源和高效執(zhí)行力、靈活應(yīng)變能力的開發(fā)商將勝出。建銀國(guó)際分析稱，旭輝在組織架構(gòu)上的未雨綢繆無疑賦予公司先發(fā)優(yōu)勢(shì)，展望2020年，旭輝仍能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高速的年銷售額增長(zhǎng)。

　　管理層傳遞信心

　　中信建投的研報(bào)引用了旭輝控股董事局主席林中對(duì)市場(chǎng)的看法，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍有十年的發(fā)展期，對(duì)未來發(fā)展充滿信心�！　�

　　除此之外，林中亦在投資、品牌、財(cái)務(wù)和持有型物業(yè)方面對(duì)公司未來做出展望：投資方面會(huì)繼續(xù)關(guān)注一二線和強(qiáng)三線機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注中西部單核城市繼續(xù)增加項(xiàng)目權(quán)益比例;繼續(xù)加大品牌方面的投入，提升經(jīng)營(yíng)杠桿，降低財(cái)務(wù)杠桿和合作杠桿;每年將不超過10%銷售回款投入到持有物業(yè)中，并在能力、地段、規(guī)劃、 建筑設(shè)計(jì)、品質(zhì)五方面做出提升。

　　中信建投的研報(bào)指出，旭輝是上市房企中為數(shù)不多的“均好生”，管理層的戰(zhàn)略規(guī)劃和傳遞的信心，有助于公司在未來繼續(xù)打開成長(zhǎng)空間。