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　　窩趣公寓運營研究院金融及投資顧問服務是通過品牌影響力和核心運營能力，打通公寓行業(yè)投資的全鏈條合作資源，為客戶提供融、投、管、退的全套專業(yè)服務，提高投資收益和資源效率，為客戶實現(xiàn)更安全、更快的投資方案。在長租公寓金融板塊，公募REITs的發(fā)展備受矚目，窩趣公寓運營研究院認為公募REITs為輕資產運營企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供機遇，2020年初，銀行間推進股權型REITs的號角正式吹響了。

　　2020年1月17日，北京金融資產交易所發(fā)布《關于發(fā)布北京金融資產交易所住房租賃企業(yè)股權交易服務配套制度的通知》及配套文件。北金所嚴格遵循企業(yè)持有物業(yè)“只租不售”原則，選取位于北京、上海、蘇州、無錫等四個城市的優(yōu)質住房租賃企業(yè)作為首批服務對象，涵蓋集體建設用地、國有商業(yè)性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運營項目及待建、在建項目，具有典型性和代表性，在金融服務住房租賃領域做出有益探索。

　　1、REITs概述——房地產投資信托

　　REITs即房地產投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復數(shù)為REITs)。它是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　REITs是一種具有高收益率的防御性投資產品，滿足中小投資者參與大規(guī)模商業(yè)地產投資需求和房地產開發(fā)企業(yè)的融資訴求。

　　美國是世界上第一個建立REITs立法和成熟結構的國家。雖然目前全世界約有30個國家具備REITs立法，但多數(shù)是參照美國模式。REITs在美國經歷了50多年的發(fā)展歷程，其中前30年的發(fā)展非常緩慢，直到90年代末，才進入了一個快速發(fā)展的現(xiàn)代REITs時代。如今，REITs已管理著17000多億美元的房地產資產。

　　2、REITs的立意——

　　公平投資、高透明度、穩(wěn)健分紅的集合投資工具

　　REITs的立意在于公平投資

　　• REITs起源于美國，旨在使普通公眾投資人在有意愿的前提下，有機會參與到本來富豪階層才能涉足的大宗不動 產投資，享受城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利

　　• 澳大利亞等國家也以此為立意啟動了 REITs市場

　　公募REITs強調嚴格的投資紀律

　　• REITs分為公募REITs和私募REITs，其中公募REITs在 信息披露、投資紀律等方面要顯著高于私募REITs

　　• 公募REITs絕大部分資金必須投資在能夠產生穩(wěn)定租金 現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，少量資金可以涉足未成熟物業(yè)

　　• 公募REITs每年需要將獲取的租金凈收益90%以上分配 給投資人

　　• 公募REITs要保持較低的財務杠桿，通常在50%以下

　　41個國家和地區(qū)，2萬億美元總市值

　　• 截至2018年中，已經有41個國家和地區(qū)出臺了REITs相 關法規(guī)，除美國、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數(shù)國 家外，多數(shù)國家是在1999年之后出臺REITs法規(guī)

　　• 全球REITs總市值約為2萬億美金，美國是最大市場， 占比約55%，亞洲REITs約為2300億美元

　　• 目前已經出臺REITs法規(guī)的國家地區(qū)中，以證券監(jiān)督管 理部門作為REITs主管部門的占多數(shù)

　　• 美國REITs的獨立性較強，香港等亞洲REITs通常與地產發(fā)展商股東關系密切

　　3、REITs發(fā)行、盈利的前提——

　　穩(wěn)定的收益率、穩(wěn)步上升的租賃需求、青年租房意愿

　　長租公寓REITs則常常借鑒美國第一家上市公寓REITs——EQR的運營經驗，從EQR的經驗中，穩(wěn)定的收益率、穩(wěn)步上升的租賃需求和青年租房意愿成為長租公寓REITs發(fā)行、盈利的前提。

　　穩(wěn)定的收益率：來自穩(wěn)定的租金收入，這通常取決于市場供需及宏觀經濟環(huán)境，我國當前宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)中有進，全面深化改革，成果突出，這是長租公寓收益率穩(wěn)定的前提條件。

　　穩(wěn)步上升的租賃需求：來自于年輕人平均初婚年齡的升高和房價收入比的攀升。目前，我國平均初婚年齡呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢，核心城市房價收入比不斷提升也保障了租房市場的需求。

　　年輕人租房意愿：年輕人租房意愿增長一方面來源于國內“租售并舉”等政策支持，另一方面長租公寓模式更符合年輕人生活方式的轉變的需求，公寓REITs的發(fā)展已有基礎。

　　REITs長期盈利的方向——運營能力與輕資產模式

　　從宏觀市場環(huán)境看，市場成熟度的提升將帶來運營利潤的穩(wěn)定化，亦帶來行業(yè)競爭的加劇。REITs如何實現(xiàn)運營利潤穩(wěn)定增長的長期盈利就非�？简炦\營機構的運營能力了，與輕資產模式的運營商合作，也是未來的主要方向之一。

　　提升運營能力：隨著品牌長租公寓的崛起，競爭加大，租客對精細化運營的要求越來越高，運營方一方面需要一系列增強客戶黏性的品牌培養(yǎng)計劃，另一方面需要通過產品、服務提升租金溢價。

　　輕資產運營：直接將項目委托給專業(yè)的輕資產運營商運營，共享輕資產運營商的品牌、運營體系、會員體系等，這將是未來的主要發(fā)展方向。隨著公寓企業(yè)面臨的市場競爭加劇，供求關系發(fā)生轉變，租客方的選擇越來越多，專業(yè)化的分工越來越受歡迎，優(yōu)質的大中型項目找一個運營能力比較好的運營公司合作，經營權和所有權將進一步分離，市場對托管的需求日益增加，REITs長期穩(wěn)定增長盈利亦可通過資管分離強強聯(lián)合。

　　5、輕資產模式的核心——持續(xù)、顯性化的價值輸出。

　　如何選擇輕資產運營商合作，是要看輕資產模式能不能給合作伙伴帶來持續(xù)、顯性化的價值輸出。

　　持續(xù)：指給合作伙伴帶來連續(xù)的、不斷地、永久的價值提升。

　　顯性化：指給合作伙伴提供的價值是可以顯著的改善。包括硬性和軟性;硬性是看得見的出租率上升，收益的提升;軟性是指管理水平、衛(wèi)生水平、租客滿意度。

　　價值輸出：這種合作給客戶帶來了真的價值，這里的客戶包括兩方：一方消費者，所以需要從服務、管理、硬件上不斷的提出整改、完善意見，另一方是投資人，更省心、收益更高。

　　隨著國內REITs制度的完善，REITs與輕資產運營模式相輔相成的發(fā)展，強強聯(lián)手，聚集資本收購優(yōu)質項目，聚集專業(yè)人才管理項目，REITs規(guī)模將會快速增長，優(yōu)質的輕資產運營商也獲得較大的發(fā)展機會。