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編前語：經濟下行壓力持續(xù)加大，中國房地產市場接下來將如何發(fā)展再次成為當前熱議領域�！镀招拧へ斀浵挛绮琛诽貏e推出了“不動產專題”，為廣大投資者從宏觀到微觀、從過去到未來，詳細剖析中國房地產市場的發(fā)展機遇，帶您讀懂中國房地產行業(yè)以及其蘊藏的投資機遇。“不動產專題”第二期邀請到征和鼎新總經理、同濟大學碩士魯劼先生，為您分享中國房地產行業(yè)的發(fā)展史以及展望中國房地產行業(yè)的未來。

魯劼 征和鼎新總經理、同濟大學碩士

中國房地產發(fā)展階段

回顧中國房地產是發(fā)展歷史，我們總共經歷過四個階段，第一階段是1949年到1980年，我們稱之為公有房時代。這個時期，隨著傳統(tǒng)社會主義公有制的建立，房地產市場住房的分配主要通過計劃配置、無償使用，由國家統(tǒng)一解決居民的住房問題。第二階段從1980年到1997年，這是中國房地產市場的起步階段，我們稱之為拓荒時代；1997年到2017年是中國房地產市場的黃金20年，我們稱之為黃金時代；從2017年至今，中國房地產市場走入了第四個階段：白銀時代。

住房市場化開始以來，我國房地產市場跌宕起伏三十年，通過對1987-2017年我國商品房銷售數據的分析，結合產業(yè)生命周期理論，我們認為我國房地產市場已經走過了導入期、成長期，進入了成熟期階段。

30年發(fā)展中，中國的政策調控手段，對于房地產快速、穩(wěn)定、健康的發(fā)展起到了重要的作用，住房市場化在全國范圍推行后，行業(yè)總共經歷了三次正向調控、三次負向調控，1999-2018年間，正向調控合計約8年，負向調控合計約12年，當然在每一個正負調控周期之間也存在著一些政策平穩(wěn)期或空窗期，但總體看，正向調控持續(xù)時間短、反應強，負向調控持續(xù)時間長、反應稍緩。

我國城鎮(zhèn)化的快速推進是房地產快速發(fā)展的基礎，自2000年我國住房全面實現市場化后，我國房價持續(xù)上漲，僅在2008年金融危機時是負增長。1987-2017年，大部分時間全國商品房銷售面積和銷售均價是同向變動的，三十年間只發(fā)生過4次背離（1989、1996、1999、2014），其中1999年住房市場化后僅發(fā)生過一次背離，且銷售面積的變動幅度往往比銷售均價更大。這背后主要的原因是中國城鎮(zhèn)化的快速推進帶來的長期供不應求的基本面，自2005年開始我國商品房銷售面積首次超過商品房竣工面積，除2008年外，商品房竣工面積一直小于銷售面積，住宅竣工套數長期小于住宅銷售套數，供給的增加一直難以跟上市場需求的擴大，而且這個缺口仍呈不斷擴大的趨勢。

拓荒時代（1980年-1997年）

拓荒時代是中國房地產市場的起步階段，總體來講就是野蠻生長。

這個時期，中國房地產有三個特征：第一，這是中國房地產市場發(fā)展的拓荒時代，是一個嬰兒期；第二，房地產市場化的探索剛剛起步，住房制度的改革逐漸深化，住房商品化的概念初步深入人心，為之后黃金時代的飛速發(fā)展奠定了基礎；第三，由于住房制度不完善、市場缺乏管制、過度炒作等原因，房地產市場波動劇烈，大批弄潮兒倒下，同時也有一批幸運兒脫穎而出，成為未來房地產市場的風云人物。

黃金時代（1998年-2017年）

1998年，為應對亞洲金融風暴沖擊，房改啟動商品房市場。國務院23號文《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。我國房地產二十年市場化發(fā)展大幕就此開啟。

伴隨房地產業(yè)的快速發(fā)展，中國的房地產企業(yè)從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大：2017年，全國房地產企業(yè)數量達9.58萬個，比1998年的2.4萬個增長2.9倍，2012年中國房企首次進入世界500強，到2017年，已經有6家中國房企：恒大、綠地、保利、萬科、碧桂園、萬達位列世界500強。這個時期，中國房地產行業(yè)集中度逐漸提高、產品不斷升級完善、供應結構轉變、金融配套服務不斷完善、住房建設制度不斷完善，中國房地產行業(yè)從粗放走向成熟。

白銀時代（2017年-今）

1998-2017年房地產行業(yè)迎來了繁榮，但也造成了貨幣超發(fā)、金融和居民杠桿率高、租賃市場不完善等問題。為了維持房地產行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，中央在2017年后提出了以“房住不炒、地產維穩(wěn)”為核心的一系列政策。白銀時代有三個明顯的特征：多渠道封鎖，控規(guī)模；因企施策，精準化；多途徑監(jiān)管，強執(zhí)行。

中國房地產未來展望

中國房地產的未來，長期看人口、中期看供需、短期看金融。

長期看人口，城鎮(zhèn)化仍有空間。我國的城鎮(zhèn)化水平為60.6%，距發(fā)達國家還有較大距離，城市化的推進，必定帶來置業(yè)需求。聚焦3+6都市圈，中國城鎮(zhèn)化已經進入到以大都市圈、城市群為發(fā)展動力的主要階段，未來城市也會出現“強者恒強”的局面。

中期看供需，土地市場供求齊升，穩(wěn)中向好；市場成交平穩(wěn)微升：2019年樓市總體成交量較2018年上升3.52%。

短期看金融，低成本信貸寬松成為過去（限價、限購、限貸，開發(fā)商銷售回籠資金受阻）；金融調控帶來股權合作良機（壓縮銀行表外業(yè)務和委貸業(yè)務，債性資本受阻，信托融資受阻）。房企并購加劇，高杠桿、高負債、高周轉、低成本進一步加劇行業(yè)競爭，加上行業(yè)利潤率的下降，將使得一部分中小房企逐漸退出市場或是被頭部企業(yè)兼并，強者更強，房企的兩極分化將越來越顯著。