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　　招商局商業(yè)房托(1503.HK)近日發(fā)布2023年中期業(yè)績，期內(nèi)收益總額按年上升36%至2.38億元（人民幣‧下同），每基金單位中期分派為0.0475 港元。在公布業(yè)績后，其股價全日下跌15%至1.4元。這或為三年保證派息后的市場反應過度，原因如下：

　　首先，招商房托上半年派息為0.0475 港元，較去年同期實際分派的0.0771港元相比下跌了38%，對比之下落差顯著，對市場預期是個較大的沖擊。目前招商房托年化分派率為5.2%，較市場平均7%的分派率低1.8個百分點。

　　2022年北京大廈的并購貸款以及當前激進加息大幅提高了利息支出，但2022年底招商房托已完成貸款幣種自港幣置換為固定利息3.55的人民幣貸款，使其擺脫了受匯率利率波動的風險，招商房托更在業(yè)績發(fā)布當日完成24億人民幣的貸款置換，固定利率從3.55%進一步下降至3.18%，可預見下半年利息成本將大幅下降。估計招商房托下半年收益將好于上半年，明年也將恢復增長。

　　其次，期內(nèi)其持有物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)出現(xiàn)下滑。6項物業(yè)中，花園城的出租率因封區(qū)進行裝修改造，按年急跌至53.2%，新時代和北京招商局大廈出租率均在80%以下。同時，租金也出現(xiàn)下滑。

　　運營表現(xiàn)不佳引發(fā)投資者對市場前景的憂慮。但出租率下降的主因是花園城封區(qū)進行裝修改造，部分商鋪離場導致其非正常及短暫的超低出租率。隨著年底花園城升級改造完成，整體出租率將回升至正常水平。

　　上述運營表現(xiàn)以及整體經(jīng)濟下行的影響，招商房托的物業(yè)組合估值下降1.23億元至94.24億元，令房托賬面虧損，凈資產(chǎn)下降。這是招商房托上市以來第一次較大幅度的減值，但實際上只是減值了1.3%，遠低于市場資產(chǎn)價值平均下降的幅度�；�于房托的業(yè)務獨特性，投資者應更注重分派，而不是利潤這個非現(xiàn)金流的指標。估值下跌只令招商房托有息負債率輕微上升了0.8%，遠低于香港房托守則的上限，未有太大影響其未來收購能力，且招商房托所有貸款也已經(jīng)替換成人民幣固息貸款，未來匯率的變化不會對杠桿有任何影響。

　　花園城將于今年內(nèi)完成改造，以煥新面貌面市，預期出租率和租金水平將恢復至疫情水平。其他物業(yè)下半年表現(xiàn)亦有改善空間，估計下半年的表現(xiàn)將會好過上半年。因此，股價下跌主要為市場面對落差反應過度。