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　　招商局商業(yè)房托(1503.HK)近日發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)收益總額按年上升36%至2.38億元（人民幣‧下同），每基金單位中期分派為0.0475 港元。在公布業(yè)績(jī)后，其股價(jià)全日下跌15%至1.4元。這或?yàn)槿�年保證派息后的市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度，原因如下：

　　首先，招商房托上半年派息為0.0475 港元，較去年同期實(shí)際分派的0.0771港元相比下跌了38%，對(duì)比之下落差顯著，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期是個(gè)較大的沖擊。目前招商房托年化分派率為5.2%，較市場(chǎng)平均7%的分派率低1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　2022年北京大廈的并購(gòu)貸款以及當(dāng)前激進(jìn)加息大幅提高了利息支出，但2022年底招商房托已完成貸款幣種自港幣置換為固定利息3.55的人民幣貸款，使其擺脫了受匯率利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，招商房托更在業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日完成24億人民幣的貸款置換，固定利率從3.55%進(jìn)一步下降至3.18%，可預(yù)見(jiàn)下半年利息成本將大幅下降。估計(jì)招商房托下半年收益將好于上半年，明年也將恢復(fù)增長(zhǎng)。

　　其次，期內(nèi)其持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)出現(xiàn)下滑。6項(xiàng)物業(yè)中，花園城的出租率因封區(qū)進(jìn)行裝修改造，按年急跌至53.2%，新時(shí)代和北京招商局大廈出租率均在80%以下。同時(shí)，租金也出現(xiàn)下滑。

　　運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)不佳引發(fā)投資者對(duì)市場(chǎng)前景的憂慮。但出租率下降的主因是花園城封區(qū)進(jìn)行裝修改造，部分商鋪離場(chǎng)導(dǎo)致其非正常及短暫的超低出租率。隨著年底花園城升級(jí)改造完成，整體出租率將回升至正常水平。

　　上述運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)以及整體經(jīng)濟(jì)下行的影響，招商房托的物業(yè)組合估值下降1.23億元至94.24億元，令房托賬面虧損，凈資產(chǎn)下降。這是招商房托上市以來(lái)第一次較大幅度的減值，但實(shí)際上只是減值了1.3%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值平均下降的幅度�；�于房托的業(yè)務(wù)獨(dú)特性，投資者應(yīng)更注重分派，而不是利潤(rùn)這個(gè)非現(xiàn)金流的指標(biāo)。估值下跌只令招商房托有息負(fù)債率輕微上升了0.8%，遠(yuǎn)低于香港房托守則的上限，未有太大影響其未來(lái)收購(gòu)能力，且招商房托所有貸款也已經(jīng)替換成人民幣固息貸款，未來(lái)匯率的變化不會(huì)對(duì)杠桿有任何影響。

　　花園城將于今年內(nèi)完成改造，以煥新面貌面市，預(yù)期出租率和租金水平將恢復(fù)至疫情水平。其他物業(yè)下半年表現(xiàn)亦有改善空間，估計(jì)下半年的表現(xiàn)將會(huì)好過(guò)上半年。因此，股價(jià)下跌主要為市場(chǎng)面對(duì)落差反應(yīng)過(guò)度。