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　　經(jīng)過二十余年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)正告別短平快的增量時代，來到精細化長周期的存量時代。通過城市更新，釋放存量資產(chǎn)價值，悄然成為時代的下個風(fēng)口。

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，禁止“大拆大建”，鼓勵“微更新”。風(fēng)起云涌之際，新的藍海已然出現(xiàn)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行估算，亞太區(qū)地處核心區(qū)位的投資級別物業(yè)中，有約一半的樓齡已超過20年，這些“過時”的老建筑在黑天鵝事件后，更加速了資產(chǎn)的貶值。此時，以資管手段盤活資產(chǎn)、實現(xiàn)存量煥新，成為房企、資管商等市場主體競相追逐的高地。

　　在這片廣闊的藍海中，有家商辦資產(chǎn)運營商異軍突起，近期接連簽下“大單”：攜手邁科集團打造國際化金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)標桿、高端生態(tài)辦公項目華新寰圖科創(chuàng)島正式營運、廣州賓館升級改造計劃啟動......串聯(lián)起這些事件的，便是 ATLAS 寰圖。

　　圖/全鏈條商辦資產(chǎn)運營商 ATLAS 寰圖

　　靠聯(lián)合辦公起家的寰圖，如何能在市場調(diào)整期逆勢突圍?答案或許就藏在其品牌定位中。如今的寰圖，早已超越聯(lián)合辦公的舊故事，轉(zhuǎn)身升級成覆蓋商辦市場“ABC”三大客戶群、提供“投、融、管、退”全生命周期服務(wù)的商辦運營商。

　　這并不是一次偶然、被動的轉(zhuǎn)型，而是經(jīng)歷五年沉淀后的爆發(fā)。隨著存量資管時代來臨，ATLAS 寰圖正逐步兌現(xiàn)創(chuàng)立之初的承諾：為行業(yè)創(chuàng)造新價值，做商辦資管領(lǐng)域的標準制定者。

　　不只做聯(lián)合辦公

　　一個“顛覆者”的故事

　　“寰圖的使命是創(chuàng)造活潑、互動、奮發(fā)向上的工作環(huán)境。這是富蘭克林柯維選擇 ATLAS 寰圖的原因之一�！闭勂疬x擇來 ATLAS 寰圖辦公的原因，柯維方面稱。

　　作為一家擁有80%五百強客戶的培訓(xùn)咨詢公司，富蘭克林柯維在選擇合作伙伴時，看重辦公區(qū)的位置是否核心、共享空間的運營是否多樣化、更注重雙方理念與價值觀的一致。在它看來，ATLAS 寰圖提供的不僅是物理場所，更是一個充滿創(chuàng)意、協(xié)作、人性化的工作空間。

　　圖 / ATLAS 寰圖辦公空間

　　在聯(lián)合辦公市場深耕多年，ATLAS 寰圖與企業(yè)類似的合作故事數(shù)不勝數(shù)。雖然全球疫情仍在蔓延，但 ATLAS 寰圖擴張的腳步?jīng)]有停下，2020年管理及服務(wù)面積增長達到10倍，市場占有率穩(wěn)步提升。更有企業(yè)談及在 ATLAS 寰圖的辦公感受時直言：續(xù)租!

　　ATLAS 寰圖何以四處收獲合作伙伴的青睞?曾經(jīng)潮起潮落、經(jīng)歷瘋狂與低谷的聯(lián)合辦公，又是如何擺脫“二房東”的圈地模式，涌現(xiàn)出靠品質(zhì)與服務(wù)“出圈”的玩家?

　　“其實從成立之初，寰圖就致力成為商辦資管領(lǐng)域全鏈條運營商，聯(lián)合辦公是寰圖發(fā)展初期進入商辦資管領(lǐng)域的切入口�！盇TLAS 寰圖聯(lián)席董事長兼集團總裁陳思樂稱。言談間，透露出 ATLAS 寰圖的生長邏輯：市場瘋狂時保持理智、堅守戰(zhàn)略定位、積蓄力量謀求深度轉(zhuǎn)型。

　　五年前，寰圖(中國)有限公司正式成立，隨后 ATLAS 寰圖在廣州雅居樂中心落地首個項目，并相繼進駐杭州、上海、深圳、香港、西安等多個城市。

　　圖 / ATLAS 寰圖 · 廣州雅居樂中心

　　當(dāng)時的聯(lián)合辦公市場，資本瘋狂涌入，到處都是擴張圈地的影子。但是，“二房東”式的單一盈利模式，撐不起數(shù)千玩家相似的故事。于是從2018年開始，聯(lián)合辦公品牌涌現(xiàn)“倒閉潮”，市場洗牌一直持續(xù)到現(xiàn)在。

　　與業(yè)界多數(shù)不同，ATLAS 寰圖當(dāng)時的擴張極為理性，堅持“核心城市、區(qū)域聚焦”策略，不盲目進入市場風(fēng)險大的城市。業(yè)務(wù)模式上，ATLAS 寰圖也并非做單純的聯(lián)合辦公，而是聚焦寫字樓全生態(tài)，服務(wù)范圍涵蓋辦公、生活等多種空間，逐步培養(yǎng)全鏈條運營的能力。

　　沉下心積淀經(jīng)驗的結(jié)果是，ATLAS 寰圖在疫情下逆勢擴張，影響力大幅提升，晉升為聯(lián)合辦公市場茁壯生長的頭部選手。

　　“寰圖首家旗艦店籌備期間就了解到，寰圖將打造一個全生態(tài)鏈條的辦公生活空間，第一印象令人深刻。”富蘭克林柯維方面稱，ATLAS 寰圖不僅只提供一間辦公室，而是更多地倡導(dǎo)理想的辦公環(huán)境應(yīng)該是能促進交流、讓員工在繁忙工作之余享受生活。

　　打破行業(yè)沉疴的同時，ATLAS 寰圖也在“顛覆”自己。2020年6月，ATLAS 寰圖宣布從初始的聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)正式升級為“商辦資產(chǎn)全鏈條運營商”，布局共享辦公、商業(yè)管理、物業(yè)管理及建設(shè)管理等多元板塊，圍繞商辦資產(chǎn)開展覆蓋全生命周期的一站式綜合業(yè)務(wù)。”

　　這個聯(lián)合辦公市場的老玩家，正在講述一個雄心勃勃的新故事。

　　服務(wù)ABC三大客戶群

　　全鏈條運營視角為資產(chǎn)賦能

　　如果不是在ATLAS 寰圖，富蘭克林柯維公司可能不會想到，辦公場所運營者能提供如此多元的服務(wù)�？戮S方面表示，寰圖會不定期規(guī)劃寰圖商學(xué)院、Happy Hour等系列活動，促進富蘭克林柯維與 ATLAS 寰圖其他商辦企業(yè)乃至其合作伙伴、供應(yīng)商的交流互動。

　　“寰圖辦公空間的設(shè)計采用七大洲概念，每個區(qū)域都按照對應(yīng)的洲進行布局裝飾，給客戶帶來不同的視覺感受和體驗�！笨戮S方面稱，ATLAS 寰圖辦公空間的小型會議室以及電話間是同事們最搶手的地方，安靜私密的空間讓溝通更有質(zhì)量。

　　從企業(yè)自身的體驗，可窺見 ATLAS 寰圖在“B端”(企業(yè)客戶)服務(wù)上的成熟性。

　　據(jù)悉，ATLAS 寰圖的客戶群體除了全球500強企業(yè)和中國本土領(lǐng)先企業(yè)、細分領(lǐng)域成長起來的“獨角獸”企業(yè)，還包括中小型企業(yè)、小型企業(yè)以及初創(chuàng)型團隊、自由工作者等。

　　針對企業(yè)的多元需求，ATLAS 寰圖可提供個性化的服務(wù)方案。比如辦公空間方面，針對大中型企業(yè)，提供寫字樓租賃及企業(yè)定制總部服務(wù);對中小型及初創(chuàng)企業(yè)，提供服務(wù)式辦公室;對更微型的企業(yè)，提供開放式的聯(lián)合辦公移動工位、固定工位等。

　　因定制的辦公空間獨特出彩，世界500強企業(yè) P&G 兩度“攜手”ATLAS 寰圖。在廣州珠江新城 CBD 高德置地冬G座20層，ATLAS 寰圖為其打造出一個具備藝術(shù)格調(diào)的企業(yè)總部，簡潔明快的色彩、差異化軟裝、無界的空間布局，令辦公創(chuàng)意也恣意飛揚。

　　據(jù)悉，P&G 的公司原則是，“尊重每一位員工”，而 ATLAS 寰圖在進行空間設(shè)計時，充分考慮到各部門員工的使用習(xí)慣，并巧妙融入 BU 視覺要素，將不同部門采用區(qū)隔裝飾。同時，為辦公空間配置了活力吧臺、茶水間、電動升降臺、電話間等商務(wù)休閑設(shè)施。

　　圖 / ATLAS 寰圖為 P&G 傾力打造融合品牌特色的辦公場景

　　據(jù)統(tǒng)計，ATLAS 寰圖為 P&G 量身打造契合個性化需求辦公產(chǎn)品的同時，幫助企業(yè)節(jié)省約 30%+ 成本和 50%+ 施工時間。

　　除了聚焦B端，ATLAS 寰圖同樣洞悉A端(資產(chǎn)持有方)及C端(會員及個人)的需求，已完成商辦資產(chǎn)運營的生態(tài)閉環(huán)。在業(yè)主端，ATLAS 寰圖的服務(wù)囊括項目前策咨詢、規(guī)劃設(shè)計及資產(chǎn)升級;針對C端客戶，ATLAS 寰圖打造了自營品牌ATLAS寰圖咖啡、ATLAS寰圖廚房等，構(gòu)建精彩便捷的辦公生活方式。

　　陳思樂將此概括為：商辦領(lǐng)域的全鏈條服務(wù)。正是借助這種“投、融、管、退”一體化運作模式，ATLAS 寰圖得以實現(xiàn)存量資產(chǎn)靈活化、增量資產(chǎn)效益化及資產(chǎn)效能最大化，為業(yè)主、租戶、消費者提供最優(yōu)解決方案，實現(xiàn)商辦資產(chǎn)價值的全面提升。

　　抓住行業(yè)發(fā)展機遇

　　存量資管時代的探路者

　　ATLAS 寰圖所做的種種探索，不僅對自身轉(zhuǎn)型至關(guān)重要，同樣是行業(yè)未來發(fā)展的樣本案例。

　　艾媒咨詢表示，2015-2019年我國聯(lián)合辦公企業(yè)快速擴張，導(dǎo)致行業(yè)成本過高，持續(xù)虧損現(xiàn)象成為行業(yè)難題;企業(yè)多以賺取房租差價、收取會員費為主要盈利模式，盈利渠道單一。

　　該機構(gòu)認為，隨著行業(yè)回歸理智，企業(yè)可向高低兩端滲透，針對不同客戶群體，打造多種類型的聯(lián)合辦公空間，培養(yǎng)完善企業(yè)生態(tài)，走出自身的差異化路線。

　　這正是 ATLAS 寰圖在做的事情。以 ATLAS寰圖辦公空間·廣州雅居樂中心為例，目前該項目的盈利渠道中，辦公空間會員收入，生活空間旗下咖啡店、餐廳等配套收入，以及日常社區(qū)活動與拍攝場地租賃收入的比例為6:3:1，收入結(jié)構(gòu)趨于多元化。

　　圖 / ATLAS 寰圖全鏈條、多元化的運營模式為步入存量時代的商辦資產(chǎn)運營開辟新思路

　　如果能率先探索出可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，不僅對聯(lián)合辦公，對商辦資管市場同樣意義重大。隨著城市更新站上風(fēng)口，存量資產(chǎn)如何改造、運營、釋放價值，成為各方探索的焦點。

　　放眼當(dāng)下市場，存量資管面臨的痛點并不少。各方主體要么擅長資金端，要么擅長運營端，罕見融合兩種能力，實現(xiàn)全鏈條商辦資管服務(wù)的機構(gòu)。

　　ATLAS 寰圖做到了。在前期，寰圖在發(fā)展商勾地時便可提供服務(wù)，助力優(yōu)化項目收益;中期提供招商運營、物業(yè)服務(wù)、辦公運營及生活空間等傳統(tǒng)服務(wù)，并引入多元業(yè)態(tài)，提升資產(chǎn)附加價值;后期強調(diào)資產(chǎn)證券化等融資及退出機制。

　　以上海雅居樂國際廣場項目為例，ATLAS 寰圖通過前期規(guī)劃設(shè)計、工程裝修與改造，將原本3萬平方米的傳統(tǒng)商場，改造成辦公及生活空間業(yè)態(tài)，整體坪效提升3倍;在后端資產(chǎn)管理時，又協(xié)同證券公司等機構(gòu)，以項目作為底層資產(chǎn)發(fā)行了46億的CMBS。

　　除了全鏈條的把控能力，產(chǎn)品及服務(wù)同樣是資產(chǎn)管理的核心競爭力。

　　以 ATLAS 寰圖為P&G打造的公司總部為例，ATLAS 寰圖賓客體驗團隊為其提供了專屬五星級賓客體驗服務(wù)，包含貴賓接待、室內(nèi)保潔、環(huán)境凈化、行政服務(wù)等，全面優(yōu)化客戶體驗，充分釋放企業(yè)運營效能，為其節(jié)省行政管理成本。

　　在疫情防控常態(tài)化的今天，ATLAS 寰圖綜合應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計算等數(shù)字技術(shù)，在降低經(jīng)營成本的同時，為寫字樓使用者搭建智慧化、安全高效的辦公生態(tài)系統(tǒng)，包括無接觸考勤、APP會議室預(yù)定功能、無接觸快遞系統(tǒng)、智慧停車場管理系統(tǒng)設(shè)備等。

　　如果說增量時代的關(guān)鍵詞是規(guī)模，存量時代則要求：盤活資產(chǎn)的流動性、做出現(xiàn)金流，通過金融與運營能力將資產(chǎn)價值變現(xiàn)，這才是資管的核心能力。ATLAS 寰圖想做的，便是商辦資管領(lǐng)域的標準制定者，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，使資產(chǎn)效能及價值最大化。

　　這是一場對綜合能力的極大考驗，借助產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢、高端品質(zhì)服務(wù)能力、專業(yè)的資產(chǎn)管理模式，ATLAS 寰圖手中的王牌正越來越多，眼前的路也越來越明晰。