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CBRE世邦魏理仕（以下簡(jiǎn)稱“世邦魏理仕”）發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)：中國(guó)先驅(qū)城市群 未來(lái)世界第一灣》研究報(bào)告，指出受益于政策支持及基建配套，大灣區(qū)有潛力成為未來(lái)全球最大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)體。

世界主要灣區(qū)指標(biāo)比較

粵港澳大灣區(qū)是包括深圳、廣州、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、肇慶和江門九市，加上香港和澳門兩個(gè)特別行政區(qū)組成的城市群。粵港澳大灣區(qū)占地56,000多公頃，人口超過(guò)6,800萬(wàn)，以全國(guó)0.6%的土地面積和5%的人口，產(chǎn)出全國(guó)12%的GDP，其經(jīng)濟(jì)效益超過(guò)國(guó)內(nèi)兩個(gè)主要經(jīng)濟(jì)帶京津冀和長(zhǎng)三角^[1] 。未來(lái)在區(qū)內(nèi)城市互惠共融下，大灣區(qū)有望實(shí)現(xiàn)與全球三大灣區(qū)東京、紐約和舊金山并駕齊驅(qū)。

世邦魏理仕香港、華南及臺(tái)灣研究部主管陳錦平先生表示：“大灣區(qū)先天條件優(yōu)厚，有香港和深圳兩大金融平臺(tái)，并擁有位列世界前茅的�？崭廴�。受益于中央政府在政策上的支持，配合一帶一路倡議，再加上未來(lái)幾項(xiàng)大型基建的落成加快了人才、資金、進(jìn)出口貨物流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)增值及吸引企業(yè)進(jìn)駐的步伐，這些將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)�！�

大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的三個(gè)區(qū)域發(fā)展層面

由于十一個(gè)城市的發(fā)展軌跡不同，可以受惠于大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的先后次序及程度不同，世邦魏理仕認(rèn)為區(qū)內(nèi)城市發(fā)展過(guò)程可分為以下三個(gè)層面。

一：受政策帶動(dòng)，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)領(lǐng)頭羊角色 - 港、澳、廣、深

香港是全球最大的離岸人民幣業(yè)務(wù)和融資中心，擁有全球市值排名第七的香港交易所。深圳的科技業(yè)在國(guó)內(nèi)甚至全球都有雄厚基礎(chǔ)，未來(lái)將聯(lián)同香港打造極具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際創(chuàng)新科技中心。廣州地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，是大灣區(qū)的交通樞紐及人才培養(yǎng)基地。澳門則擁有發(fā)達(dá)的博彩業(yè)，將聯(lián)同珠海橫琴發(fā)展綜合旅游業(yè)。在政策幫助下，這四個(gè)城市將繼續(xù)帶領(lǐng)大灣區(qū)向著世界最大灣區(qū)的目標(biāo)進(jìn)發(fā)。

二：受惠于廣深外溢效應(yīng)，位列灣區(qū)經(jīng)濟(jì)第二梯隊(duì) - 東莞、佛山

東莞和佛山已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)了從勞動(dòng)密集型的制造業(yè)，向先進(jìn)制造業(yè)以及高科技制造業(yè)的轉(zhuǎn)型。兩城預(yù)計(jì)在2020年GDP分別可達(dá)萬(wàn)億元。隨著廣州和深圳的地價(jià)、租金和人力成本上漲，不少附加值較低的產(chǎn)業(yè)有外溢的趨勢(shì)。地理上廣佛、深莞同城化的趨勢(shì)將不斷強(qiáng)化，令東莞、佛山有望承接廣州和深圳的產(chǎn)業(yè)外移。

三：大型基建帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)過(guò)江 - 珠江口西岸城市

大型跨海基建的落成可以帶動(dòng)珠江口西岸城市的發(fā)展。珠海受惠于港珠澳大橋的開(kāi)通，將可與香港和澳門的旅游業(yè)并肩發(fā)展，把大灣區(qū)打造成大中華區(qū)內(nèi)最具活力、集觀光購(gòu)物、博彩娛樂(lè)、主題公園以及會(huì)議展覽為一體的旅游樞紐。中山位于大灣區(qū)中心位置，也是深中通道和深湛鐵路等設(shè)施在西岸的落腳點(diǎn)。深中通道將于2024年通車，屆時(shí)連接中山和深圳的交通時(shí)間將由兩小時(shí)縮短到半小時(shí)。此舉有利于灣區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)資源重新配置，令東、西岸發(fā)展失衡的局面得到改善，是整個(gè)大灣區(qū)中繼港珠澳大橋后，最具影響力的基建之一。

大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)遇

世邦魏理仕大灣區(qū)及香港區(qū)域董事總經(jīng)理郭富禮先生表示：“大灣區(qū)代表著一個(gè)發(fā)展迅速的世界級(jí)經(jīng)濟(jì)樞紐，為各行各業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。在投資大灣區(qū)的策略方面，我們建議應(yīng)著眼兩個(gè)層面：在城市層面，選�。ㄒ唬┚哂姓�策優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)發(fā)展城市；（二）因基建落成大大縮減交通時(shí)間的區(qū)域；（三）產(chǎn)業(yè)升級(jí)顯著以及人才流入最多、人口增長(zhǎng)最快的城市。另外在地產(chǎn)物業(yè)層面，隨著第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將被帶動(dòng)，因此這類物業(yè)前景亮麗。此外新基建有助物流配送，帶來(lái)更大的倉(cāng)儲(chǔ)需求。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口增長(zhǎng)及新旅游樞紐的形成亦會(huì)為零售市場(chǎng)帶來(lái)支持�！�

寫字樓

在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)最具潛力。廣州、深圳和香港將繼續(xù)成為灣區(qū)寫字樓的聚集地 — 財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)的總部高度集中在廣深港三地。目前，廣州、深圳和香港的寫字樓空置率維持在5%到10%左右，由于缺乏新增供應(yīng)，三個(gè)城市都有新興商務(wù)區(qū)發(fā)展計(jì)劃，包括廣州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龍東。未來(lái)，隨著新增供應(yīng)陸續(xù)入市，在2028年前，三地新增寫字樓面積將分別達(dá)305萬(wàn)平方米、143萬(wàn)平方米和25萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)將誘發(fā)企業(yè)搬遷和升級(jí)，預(yù)計(jì)占用率和租金將持續(xù)攀升。

目前東莞和佛山的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量在200萬(wàn)平方米左右。受惠于廣深外溢效應(yīng)，部分服務(wù)業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始遷移他們的后勤或硏發(fā)部門至東莞和佛山。從租金水平來(lái)看，廣州和深圳甲級(jí)寫字樓租金為每月每平方米170-180元及200-250元人民幣，東莞和佛山分別在60-70元及90-100元人民幣。目前東莞和佛山的寫字樓售價(jià)約為廣州珠江新城和深圳福田的四分之一左右，租金回報(bào)超過(guò)5.5%。

各城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金比較

物流市場(chǎng)

大灣區(qū)是全國(guó)重要的電子商貿(mào)和進(jìn)出口主要樞紐港區(qū)之一。廣深港是目前灣區(qū)物流量最大的三個(gè)城市，租金為每月每平方米40元人民幣左右，香港更接近每月每平方米88元人民幣，遠(yuǎn)高于西岸城市的水平（約30元）。隨著跨江通道的增多，注重成本的物流商或會(huì)將其物流配送中心遷往西岸城市。緊鄰主要跨市高速公路和海空港口的物流園，是值得關(guān)注的投資物業(yè)類型。

零售及休閑產(chǎn)業(yè)

香港、澳門和珠海將形成一個(gè)旅游金三角，對(duì)綜合度假酒店、購(gòu)物中心和會(huì)議展覽設(shè)施需求強(qiáng)勁。未來(lái)，廣州番禺、惠州博羅和龍門、江門開(kāi)平、臺(tái)山和肇慶等地也會(huì)開(kāi)發(fā)文化觀光旅游資源，有利于發(fā)展酒店及旅游相關(guān)項(xiàng)目。

大灣區(qū)目前的定位

大灣區(qū)以土地面積和人口計(jì)算，是全世界最大灣區(qū)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)要進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)的話，第三產(chǎn)業(yè)的比重仍需提高。目前大灣區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)60%，雖然高于長(zhǎng)三角和京津冀地區(qū)，但相比之下，世界三大灣的三產(chǎn)比重平均超過(guò)80%，人均GDP更以倍數(shù)高于大灣區(qū)。部分大灣區(qū)城市如中山、惠州、江門和肇慶等仍以中低端制造業(yè)為主。大灣區(qū)轉(zhuǎn)型為高附加值產(chǎn)業(yè)方向明確，未來(lái)人均GDP會(huì)顯著提升。

大灣區(qū)最有別于其他經(jīng)濟(jì)帶和灣區(qū)的地方，是它有香港和澳門兩個(gè)特別行政區(qū)。兩個(gè)特區(qū)在居民身份、法律、稅收制度、貨幣均與其余九個(gè)廣東城市有所差異，使得政策推行、人流和資金的出入境管理、商業(yè)運(yùn)作等都相對(duì)復(fù)雜。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這些差異的問(wèn)題需要理順，以促進(jìn)大灣區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

世邦魏理仕大灣區(qū)及香港區(qū)域董事總經(jīng)理郭富禮先生表示：“從房地產(chǎn)投資角度看，大灣區(qū)未來(lái)升值潛力巨大，有望超越其他發(fā)展相對(duì)成熟的中國(guó)主要經(jīng)濟(jì)帶。大灣區(qū)為世邦魏理仕及其客戶帶來(lái)前所未有的業(yè)務(wù)潛力。為了更好地把握這個(gè)華南區(qū)經(jīng)濟(jì)樞紐帶來(lái)的機(jī)遇，我們宣布大灣區(qū)為世邦魏理仕的全新業(yè)務(wù)區(qū)域。在大灣區(qū)城市群中，世邦魏理仕目前在香港、廣州和深圳三地營(yíng)運(yùn)并設(shè)有辦公室，其他城市則以業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)形式營(yíng)運(yùn)。事實(shí)上我們的客戶也不斷增加在大灣區(qū)的投資，拓展在區(qū)域的業(yè)務(wù)。我們希望透過(guò)建立這個(gè)業(yè)務(wù)區(qū)域，為客戶締造優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)�！�

表一：中國(guó)城市群指標(biāo)比（2017） 

表二：世界灣區(qū)指標(biāo)比較（2017)

關(guān)于世邦魏理仕

世邦魏理仕（紐約證券交易所代號(hào)：CBRE）總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司(按2017年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算)。公司擁有員工超過(guò)80,000名（不含聯(lián)營(yíng)公司），通過(guò)全球450多家辦事處（不含聯(lián)營(yíng)公司）為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問(wèn)及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開(kāi)發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問(wèn)等。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址 。