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　　2023年8月31日上午華夏基金華潤(rùn)有巢REIT召開(kāi)2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖和華夏基金管理有限公司高級(jí)經(jīng)理陳倩就基金上半年的業(yè)績(jī)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況及未來(lái)展望進(jìn)行說(shuō)明，并解答了投資人關(guān)切的問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)與基金管理人均表示，將并肩攜手，共同努力，支持華夏基金華潤(rùn)有巢REIT持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，以高品質(zhì)的項(xiàng)目和以優(yōu)良的業(yè)績(jī)回饋廣大投資人。

　　上半年業(yè)績(jī)超預(yù)期

　　積極向持有人分紅

　　華夏基金華潤(rùn)有巢REIT今年上半年經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面數(shù)據(jù)均超越招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值，整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異。在基金合并層面上，今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入3,872.06萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是109%。EBITDA 為2,359.29萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是110%�；�金的可供分配金額為3,207.07萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是133%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，得出基金2023年上半年分派率為5.35%，遠(yuǎn)超招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)的4.01%分派率。

　　值得一提的是，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT剛剛在8月23日及25日向持有人進(jìn)行現(xiàn)金分紅，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計(jì)派利3923萬(wàn)元。

　　關(guān)于后續(xù)經(jīng)營(yíng)和分紅基金經(jīng)理苗曉霖也做了詳細(xì)說(shuō)明。

　　問(wèn)題：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT后續(xù)分紅頻率如何?分紅是否可以持續(xù)?

　　苗曉霖：根據(jù)指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。從投資人利益的角度出發(fā)，我們會(huì)盡快將可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資人，努力提升分配頻率，讓投資人及時(shí)享受到項(xiàng)目發(fā)展的紅利。今年上半年可分配金額里面包括了期初現(xiàn)金，在合理預(yù)留后，我們希望盡快將現(xiàn)金分派給投資人。

　　可分配能否持續(xù)是跟經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤的，一般從行業(yè)與業(yè)務(wù)的角度來(lái)看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗涇與東經(jīng)兩個(gè)項(xiàng)目新簽租賃合同總量分別為973間跟1,159間，下半年到期總量分別是702間及593間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看去化會(huì)是非常健康的，旺季的新簽租約也會(huì)促進(jìn)新簽租金市場(chǎng)化的調(diào)整。綜上，我們對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)的可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)還是比較有信心的。

　　底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健

　　業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)可期

　　華夏基金華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)是由華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃(深圳)有限公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目。兩個(gè)資產(chǎn)在區(qū)位、配套、價(jià)格保障等方面均具備顯著優(yōu)勢(shì)。

　　從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，截至2023年6月30日，兩個(gè)項(xiàng)目具有較高的出租率。其中泗涇項(xiàng)目于2021年3月開(kāi)業(yè)，房間數(shù)為1,264間，租賃住房的出租率為96.52%;東經(jīng)項(xiàng)目于2021年4月開(kāi)業(yè)，房間數(shù)為1,348間，租賃住房的出租率96.36%。出租率相較產(chǎn)品發(fā)行時(shí)穩(wěn)中有升，整體運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

　　有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉就項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)境況和未來(lái)規(guī)劃做了詳細(xì)分析。

　　問(wèn)題：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT下半年出租率及租金水平是否穩(wěn)定可持續(xù)?到期房間的續(xù)租意愿如何?

　　陳嘉：兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均位于上海市松江區(qū)長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊將逐步建成具有重要國(guó)際影響力的科創(chuàng)策源地、具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的高科技產(chǎn)業(yè)集聚帶、產(chǎn)城深度融合的世界級(jí)科創(chuàng)走廊，松江區(qū)將成為上�？萍紕�(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)龍頭聚集地，中高端租賃需求將持續(xù)旺盛。

　　兩項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)以來(lái)，客戶基數(shù)充足、客源穩(wěn)定、承租能力強(qiáng)，且通過(guò)華潤(rùn)有巢的標(biāo)準(zhǔn)化管理及優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)較高的客戶滿意度和超50%的續(xù)租水平。預(yù)計(jì)兩項(xiàng)目下半年量?jī)r(jià)、續(xù)租率仍可保持相對(duì)樂(lè)觀預(yù)期。

　　問(wèn)題：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT周邊保租房的供給情況，有無(wú)對(duì)出租率產(chǎn)生影響的潛在因素?

　　陳嘉：首先，從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海市未來(lái)租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，高品質(zhì)與高性價(jià)比的保租房項(xiàng)目將長(zhǎng)期受到市場(chǎng)青睞。

　　其次，從項(xiàng)目本身來(lái)看，兩項(xiàng)目均已成熟運(yùn)營(yíng)2年以上，已在片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)建立了一定的品牌口碑和市場(chǎng)領(lǐng)先地位，并與項(xiàng)目周邊園區(qū)、地鐵沿線多家企業(yè)建立了成熟的合作關(guān)系，租客結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，不易受到新開(kāi)項(xiàng)目影響。

　　此外，從產(chǎn)品角度看，華潤(rùn)有巢基于華潤(rùn)高品質(zhì)基因，基于對(duì)不同客群的分析，定制化設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能，打造高度適配新市民、青年人租住需求的項(xiàng)目。東涇項(xiàng)目還榮獲了上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“規(guī)劃建筑獎(jiǎng)”和“住宅產(chǎn)業(yè)化獎(jiǎng)”，體現(xiàn)了業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)可。

　　最后，從運(yùn)營(yíng)能力看，作為行業(yè)領(lǐng)先的租賃住房運(yùn)營(yíng)商，華潤(rùn)有巢具備豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，形成了全面成熟的招租渠道及運(yùn)營(yíng)管理體系，配備有便捷完善的信息管理及服務(wù)系統(tǒng)。

　　問(wèn)題：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT如何在保租房的“保障”功能和資本回報(bào)率水平之間取得平衡?

　　陳嘉：華潤(rùn)有巢致力于保障新市民、青年人的租住需求，創(chuàng)新租住體驗(yàn)、提升租住品質(zhì)、引領(lǐng)租住生活方式。保租房的保障功能意味著面向新市民、青年人群體、70平以下小戶型產(chǎn)品以及低于同品質(zhì)、同地段的市場(chǎng)化租金水平，同時(shí)也意味著保租房有著最廣闊需求的群體基礎(chǔ)、更經(jīng)濟(jì)合適的產(chǎn)品屬性以及更快滿租和更穩(wěn)定的出租水平，而這些都是回報(bào)持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

　　作為首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REIT，依托華潤(rùn)有巢專業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)能力，華潤(rùn)有巢能助力保租房項(xiàng)目持續(xù)提質(zhì)增效，保障投資人良好的收益水平。具體主要體現(xiàn)在出租效能、成本管理及數(shù)字化管理三個(gè)方面：

　　第一，出租效能高。華潤(rùn)有巢智能定價(jià)系統(tǒng)在滿足政府租金管理要求的前提下，能根據(jù)樓層、朝向、戶型、面積等因素，輸出項(xiàng)目靜態(tài)“一房一價(jià)”;同時(shí)根據(jù)空置率、租約結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，運(yùn)用大數(shù)據(jù)智能AI調(diào)價(jià)模型，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，最大程度減少空置，提升項(xiàng)目整體回報(bào)水平。此外，華潤(rùn)有巢搭建了完善的招租渠道矩陣。以自有渠道與外部渠道相結(jié)合，積極拓展屬地政府、企業(yè)客戶、G60科創(chuàng)走廊人才等客戶資源，拓客、儲(chǔ)客、續(xù)客效能保持高效。

　　第二，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管理。華潤(rùn)有巢依托華潤(rùn)集團(tuán)、華潤(rùn)置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)成本管控體系，能夠?qū)崿F(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管控和全價(jià)值鏈管理。

　　第三，數(shù)字化管理能力強(qiáng)。華潤(rùn)有巢獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)能為租賃住房項(xiàng)目提供全覆蓋的智能化解決方案。數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)還可實(shí)現(xiàn)租房業(yè)務(wù)全場(chǎng)景線上化和自助化，實(shí)現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入等，提升溝通和管理。

　　看好保租房REITs前景

　　基金未來(lái)擴(kuò)募潛力可期

　　華夏基金華潤(rùn)有巢REIT是首只由中央企業(yè)發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，也是首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。其上市以來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也讓其成為保租房REITs中的績(jī)優(yōu)代表。關(guān)于保租房REITs的發(fā)展前景和對(duì)基金未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，陳嘉也做了詳細(xì)解答。

　　問(wèn)題：作為原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的華潤(rùn)有巢，如何看待保租房公募REITs板塊的發(fā)展前景?

　　陳嘉：一是具有良好的政策環(huán)境。中國(guó)租賃住房行業(yè)經(jīng)歷了2017-2018年的快速發(fā)展期、2019-2020年的重整期、以及2021-2022年起的保租房及公募REITs時(shí)代，租賃住房是受政策大力支持的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，我國(guó)的保租房市場(chǎng)也正逐步走向成熟。發(fā)展保租房也是貫徹“房住不炒”、助力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的具體實(shí)踐。二是具備廣闊的市場(chǎng)潛力。目前已有4單保租房REITs上市，合計(jì)市值約50億元人民幣。參考發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的公募REITs，例如美國(guó)市場(chǎng)已上市公寓REITs市值合計(jì)超千億美元，其中單只頭部REIT市值即超200億美元，我國(guó)保租房公募REITs未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模潛在發(fā)展空間巨大。

　　隨著國(guó)家對(duì)租賃住房市場(chǎng)的持續(xù)大力支持，預(yù)計(jì)保租房公募REITs將進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行及擴(kuò)募階段，中國(guó)保租房公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步增長(zhǎng)，租賃住房資產(chǎn)穿越周期的價(jià)值將得到充分釋放，行業(yè)將實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

　　問(wèn)題：作為原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，華潤(rùn)有巢未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么?未來(lái)在擴(kuò)募方面有哪些計(jì)劃和安排?

　　陳嘉：華潤(rùn)有巢基于REIT上市平臺(tái)，將戰(zhàn)略定位為——服務(wù)大國(guó)民生，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長(zhǎng)，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商。在Pre-REITs、項(xiàng)目擴(kuò)募上將持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運(yùn)營(yíng)成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動(dòng)投資，做大資管規(guī)�！钡牧夹匝�環(huán)。

　　華潤(rùn)有巢已從存量和增量?jī)蓚�(gè)方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃。做優(yōu)存量方面，從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備。做實(shí)增量方面，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴(kuò)募資產(chǎn)，近期也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。未來(lái)，華潤(rùn)有巢將不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力，賦予華夏基金華潤(rùn)有巢REIT高質(zhì)量發(fā)展的生命力。