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　　12月18日， 安博研究團隊?wèi){借多年行業(yè)經(jīng)驗、專有數(shù)據(jù)以及對地產(chǎn)與客戶行業(yè)的獨特洞察，對2025年的供應(yīng)鏈趨勢做出七大預(yù)測。

　　1. 大型倉儲設(shè)施將率先恢復(fù)供需平衡

　　美國和歐洲的大型倉儲設(shè)施空置率將下降最快。需求增加與新增供應(yīng)有限的雙重作用，將推動面積在50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的倉儲設(shè)施空置率下降100個基點或更多。

　　2. 貨運"飛"起

　　在國際電子商務(wù)增長（尤其是中國和美國以外地區(qū)）的推動下，航空貨運量將實現(xiàn)兩位數(shù)1的增長。

　　3. 南美市場登上舞臺

　　巴西物流地產(chǎn)租金增長將超出全球平均水平500個基點以上，而空置率將降至前所未有的中間個位數(shù)水平。

　　4. 施工領(lǐng)域一片平靜

　　2025年物流地產(chǎn)新開工項目將進一步減少，全球范圍內(nèi)將保持比正常水平低15%。

　　5. 美國加州引發(fā)多米諾效應(yīng)

　　新法規(guī)將限制重點地區(qū)的新供應(yīng)。隨著加州通過AB98法案，預(yù)計2025年美國其他州也會提出類似的措施。

　　6. 協(xié)作更優(yōu)

　　貨運行業(yè)整合將加速。并購活動將進一步加劇，并推動技術(shù)投資及下一波擴張浪潮。

　　7. 全球貿(mào)易放緩？不存在的

　　盡管面臨新的關(guān)稅，美國進口增長仍將快于GDP增速，并且在國際碼頭工人協(xié)會（ILA）合同批準(zhǔn)后，東海岸的份額將進一步增加。

　　在2024年的預(yù)測中，我們準(zhǔn)確預(yù)見了七大關(guān)鍵趨勢中的六個，包括貨運的強勁復(fù)蘇、項目開工進一步放緩、拉丁美洲表現(xiàn)優(yōu)異、屋頂太陽能的持續(xù)投資、利率下調(diào)后募資的反彈以及全球資本化率趨勢的逆轉(zhuǎn)——亞洲擴張與美國和歐洲收縮形成對比。然而，中國的刺激政策有所延遲，國內(nèi)需求的復(fù)蘇未及預(yù)期，可能會延后實現(xiàn)。

　　2025年趨勢詳解

　　1. 大型倉儲設(shè)施（面積50萬平方英尺以上）的空置率將下降100個基點，美國和歐洲將下降更多。

• 2021-2022年，美國50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的大型倉儲項目的新開工量達到通常水平的三倍，歐洲則翻了一番。而2024年，新開工量已回歸到疫情前的正常水平。同時，對于大型物流設(shè)施的需求仍然強勁，過去一年中，美國每季度平均需求為2,600萬平方英尺(約合242萬平方米)，較歷史平均水平高出77%。相比之下，其他規(guī)模設(shè)施的凈吸納量平均為400萬平方英尺（約合37萬平方米），較歷史平均水平下降83%。
• 隨著商業(yè)環(huán)境的改善，大型物流客戶的需求將重現(xiàn)，并進行大規(guī)模的空間擴展。預(yù)計大量市場的空置率將顯著下降，包括達拉斯、亞特蘭大和南加州的都會區(qū)。

　　2. 航空貨運量增速將達兩位數(shù)，主要得益于中國和美國以外地區(qū)國際電子商務(wù)的快速發(fā)展。

• 2024年9月，全球航空貨運量同比增長達9.4%，其中亞洲增長12%，拉丁美洲增長21%2�？缇畴娮由虅�(wù)的快速增長以及海運的持續(xù)中斷，使得生產(chǎn)地和消費地之間快速運輸商品的需求增加，從而推動了航空貨運量的上升。
• 全球電商滲透率預(yù)計將達到24%，而美國將達到26%3。截至2024年9月，全球最活躍的亞洲至北美貿(mào)易通道占全球貨運量的25%，將繼續(xù)推動增長。但我們預(yù)計全球?qū)⒊尸F(xiàn)電商物流在全球范圍內(nèi)進一步拓寬的跡象。

　　3. 巴西物流地產(chǎn)租金增長將超過全球平均水平500個基點以上，空置率將下降至前所未有的中間個位數(shù)水平。

• 巴西的物流地產(chǎn)市場正逐步成熟，但充滿挑戰(zhàn)的開發(fā)情況導(dǎo)致現(xiàn)代化倉儲空間嚴(yán)重短缺（圣保羅現(xiàn)有倉儲設(shè)施中僅28%為現(xiàn)代化空間）。與此同時，現(xiàn)代物流設(shè)施的使用方日益復(fù)雜并不斷增加。隨著巴西中產(chǎn)階級對服務(wù)水平的需求不斷提高，巴西的電商滲透率從2017年的3%上升至2024年的11%，相應(yīng)推動了對現(xiàn)代物流設(shè)施的需求年均增長率達8.4%。
• 甲級倉儲設(shè)施空置率預(yù)計將再下降240個基點至6.8%，創(chuàng)歷史新低，同時物流地產(chǎn)租金將在2025年增長超10%。由于建設(shè)中的現(xiàn)代化物流設(shè)施面積占現(xiàn)有總量不到1%，巴西市場的狀況在一段時間內(nèi)可能持續(xù)緊張。

　　4. 2025年物流倉儲設(shè)施的開工量將進一步下降，全球范圍內(nèi)將比正常水平低15%。

• 2024年全球開工量下降了超過30%。新開工項目的減少是由于市場租金的下降影響了開發(fā)效益，物流地產(chǎn)開發(fā)的新資金投入收緊，以及電力基礎(chǔ)設(shè)施等壁壘對新增供應(yīng)的影響。
• 開發(fā)收益在不同國家呈現(xiàn)出分化趨勢。例如，美國和歐洲的建筑材料成本將略有下降；而日本和拉丁美洲的建筑成本上升，這些地區(qū)的市場租金仍在持續(xù)增長。

　　5.新法規(guī)將試圖限制重點地區(qū)的新供應(yīng)。2024年，加州通過了AB98號法案，該法案實施了嚴(yán)格的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，包括可持續(xù)開發(fā)和社區(qū)緩沖區(qū)等要求。預(yù)計美國其他州將在2025年提出類似的政策。

• 類似AB98號法案的法規(guī)會增加開發(fā)成本，限制新建項目，并可能由于有限的選址和/或租金上漲，迫使物流設(shè)施使用方選擇非最優(yōu)的運輸路線。
• 為應(yīng)對這些變化，倉儲設(shè)施所有者正積極投資太陽能、電池儲能、電動車充電站和可持續(xù)建筑材料，以滿足要求并適應(yīng)未來，這也推動了成本超出預(yù)算。
• 加州往往在環(huán)境和社區(qū)導(dǎo)向的立法方面處于領(lǐng)先地位。預(yù)計美國西海岸的其他州以及紐約、新澤西、賓夕法尼亞和科羅拉多將率先提出類似的限制性法規(guī)。相反，開發(fā)指導(dǎo)方針更友好的市場可能會繼續(xù)獲得開發(fā)活動的市場份額，如德克薩斯州和美國西南部。

　　6. 貨運行業(yè)的并購浪潮將推動技術(shù)投資和下一輪擴張。

• 有利的監(jiān)管環(huán)境、潛在的利率下行壓力以及充足的可投資金將推動2025年新一輪的交易浪潮。在缺少重大順風(fēng)車的情況下，穩(wěn)定的增長前景將吸引物流公司通過并購來擴大市場份額。截至2024年第三季度，貨運行業(yè)的全球交易量達到78億美元，而2023年為131億美元，預(yù)計2025年這一數(shù)字將超越2023年的水平4。
• 無論是通過直接收購科技公司，還是收購具備先進物流能力的企業(yè)，技術(shù)投資都可以提升空間利用率和車隊效率。整合人工智能和機器學(xué)習(xí)，將進一步提升供應(yīng)鏈執(zhí)行能力，使企業(yè)抓住行業(yè)需求發(fā)展變化帶來的機遇。

　　7. 國際碼頭工人協(xié)會（ILA）合同批準(zhǔn)后，美國東海岸港口的進口量將反彈。

• 2024年，美國東海岸港口的進口量增長率（約10%）不到西海岸港口（約25%）的一半。我們預(yù)計2025年這種狀態(tài)將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。這次罷工進一步證明，勞動力動態(tài)仍然是供應(yīng)鏈平穩(wěn)運作的一個風(fēng)險，這一點我們在2021年也做出過預(yù)測。
• ILA合同在2025年1月獲批后，將為進口量的增長掃清障礙。紐約-新澤西港口群是全球供應(yīng)鏈的重要組成部分，服務(wù)于鄰近各州總計1.9億人口；而休斯頓港則是國際市場、供應(yīng)商和生產(chǎn)商的重要制造業(yè)門戶。
• 合同爭議的解決預(yù)計將提振信心、提高運營效率，重新吸引在不確定時期轉(zhuǎn)向西海岸的貨量。隨著局勢穩(wěn)定，東海岸港口將迎來恢復(fù)性增長，扭轉(zhuǎn)近期放緩趨勢，同時促進美國供應(yīng)鏈的重新平衡。

　　結(jié)論　　

　　安博的七項預(yù)測是基于我們獨有的全球平臺的洞察，我們將在年終對其進行回顧。我們的展望2025年，我們將其視為復(fù)蘇之年，為全球供應(yīng)鏈在充滿挑戰(zhàn)的供給側(cè)經(jīng)濟中持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。正如一貫所言，能夠率先洞察未來趨勢的企業(yè)，將最有可能把握新的增長機遇。

　　注

　　1. 名義增長率。來源：世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、Cushman & Wakefield、高力國際、

　　CoStar、CBRE-EA、安博研究。

　　2. 來源：Xeneta。

　　3. 來源：Euromonitor、安博研究。

　　4. 來源：彭博