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編前語：經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，中國房地產(chǎn)市場接下來將如何發(fā)展再次被熱議�！镀招拧へ�(cái)經(jīng)下午茶》特別推出了“不動產(chǎn)專題”，為廣大投資者從宏觀到微觀、從過去到未來，詳細(xì)剖析中國房地產(chǎn)市場，帶您讀懂中國房地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)藏的投資機(jī)遇�！安粍赢a(chǎn)專題”《普信財(cái)經(jīng)下午茶-不動產(chǎn)專題》第三期邀請到征和鼎新副總經(jīng)理鄭麗麗女士，為您詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，明晰房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

鄭麗麗 征和鼎新副總經(jīng)理

房地產(chǎn)企業(yè)盈利關(guān)鍵因素

影響房企利潤的重要變量是土地成本，土地財(cái)政的存在使得土地供給難以有效放大，而聚焦核心城市及都市圈。投資已成為當(dāng)前房企一致預(yù)期，土地獲取競爭激烈，商業(yè)模式有效突破，土地儲備瓶頸成為房企中長期脫穎而出的關(guān)鍵。目前，房地產(chǎn)的盈利模式大體可以分為高周轉(zhuǎn)、高利潤兩種模式。

高周轉(zhuǎn)盈利模式解析

模式特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)勾地，一二級聯(lián)動獲取低價(jià)土地；規(guī)劃方案調(diào)整，增加項(xiàng)目指標(biāo)，提高貨值；項(xiàng)目開發(fā)周期較長，以時間換空間，博取土地及房價(jià)的升值空間；

利潤水平：單體項(xiàng)目凈利潤率較高。

房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式是3-6-9模型，即房地產(chǎn)公司從拿地伊始，3個月開工、6個月開盤、9個月現(xiàn)金流歸正。

高周轉(zhuǎn)模式的核心就是現(xiàn)金流管理，通過快速貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，增加項(xiàng)目再投資，擴(kuò)大規(guī)模，增加利潤；開工、開盤時間越短，現(xiàn)金流回正時間越快，周轉(zhuǎn)速度也就越高。

高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，主要要滿足兩個重要條件：一是持續(xù)獲取地塊的能力，保證規(guī)模適中，價(jià)格相對合理，以保障其規(guī)模擴(kuò)張速度。二是拿地、設(shè)計(jì)、施工、銷售、資金周轉(zhuǎn)等方面均需做到足夠優(yōu)秀，在項(xiàng)目毛利率相對合理的情況下，通過快速周轉(zhuǎn)以擴(kuò)大規(guī)模并獲取更多利潤。

高利潤盈利模式解析

模式特點(diǎn)：產(chǎn)品以快銷類住宅為主；開發(fā)周期短，以空間換取時間；執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)369模型；

利潤水平：單體項(xiàng)目利潤較低，但通過快速周轉(zhuǎn)，自有資金IRR（內(nèi)部收益率）較高。

高利潤模式的經(jīng)營邏輯——提升收入，減少支出，從而提升利潤。

我們之前講到高周轉(zhuǎn)模式是3-6-9的模型，而目前房企的高利潤模式的模型主要是6-12-18，顧名思義就是6個月實(shí)現(xiàn)開工，12個月開盤，18個月達(dá)到現(xiàn)金流歸正。

談到高利潤模式，不得不提中海。中海在業(yè)內(nèi)一直被譽(yù)為“利潤之王”，在中海戰(zhàn)略中，最強(qiáng)調(diào)的就是盈利能力。中海是一家很有歷史底蘊(yùn)的公司，最早為香港建設(shè)而成立，行業(yè)起點(diǎn)早，企業(yè)起點(diǎn)高，連續(xù)10年利潤率行業(yè)第一。

中海近似嚴(yán)苛的開發(fā)成本控制制度，是其核心競爭力：控制土地成本：舊改、重組、收并購、公開市場等多元拿地；土地成本一般占項(xiàng)目總成本的30-35%左右�？刂乒こ坛杀荆阂怨た苾�(yōu)勢，嚴(yán)密的成本管控體系，項(xiàng)目單方成本控制3000-4000元/㎡左右，品質(zhì)遠(yuǎn)高于其他房企�？刂瀑M(fèi)用：大型央企優(yōu)勢，極低的運(yùn)營費(fèi)用；營銷費(fèi)用僅為1.3%，為同規(guī)模企業(yè)的五分之一。控資金成本：資金成本遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)利率僅為4.27，約為恒大的二分之一。

中海模式的第二個關(guān)鍵點(diǎn)為高溢價(jià)：低買高賣，不追求高周轉(zhuǎn)，憑借資金優(yōu)勢拉長開發(fā)周期，利用極低拿地成本，高質(zhì)量產(chǎn)品、服務(wù)，跨周期銷售，獲取較高的溢價(jià)。

總結(jié)來講，中海是一家強(qiáng)穩(wěn)健、高信用，具有央企背景的地產(chǎn)集團(tuán)，通過降低費(fèi)用、增加溢價(jià)，從而提高利潤。成本低于同行業(yè)5%，收入高于同行業(yè)10%，2019年的凈利潤達(dá)到26%。

房地產(chǎn)企業(yè)未來盈利模式

就房地產(chǎn)公司而言，商業(yè)模式本身并無高低之分，房企根據(jù)自身理念，選擇適合的模式是脫穎而出的關(guān)鍵。長期來看，單獨(dú)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的市場空間恐難支撐多家超大型房企持續(xù)增長，從美國及香港經(jīng)驗(yàn)來看，“開發(fā)+持有+資產(chǎn)管理”模式或是超大型房企轉(zhuǎn)型的方向之一。